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在英国生活久的人都知道,如果在英国买房居住,最好是买老房子。英国的老房子一般保护都非常好。一座看起来相当新的房子,一般都可能有上100年甚至更久的历史。

老房子和新房子相比好处在于:老房子楼层高,室内面积大,保暖性能好,而且住起来非常舒服。不过买老房子也要特许注意,看它是否被列入了保护建筑的行列。虽然说受保护的建筑一般历史价值高,外表古朴,然而由于法律的限制,这类房屋对于内外装修或者扩建和改建都有非常严格的要求。因此,如果您在购房的过程中遇到了这样的房子,最好还是三思而后行。

什么是保护建筑?

保护建筑(Listed Building)是指以登记、注册的方式受到国家保护的重要建筑遗产。英国有大约五十万建筑在该列表中。从富丽堂皇的白金汉宫和雄伟巍峨的议会大厦,到大街小巷各具特色的民宅,这些上百年,甚至上千年历史的建筑已经成为了英国浓厚文化和历史中不可或缺的重要组成部分。

old rural stone building

在英国各个地区,管理保护建筑的机构各不相同。在英格兰是英格兰遗产委员会、苏格兰是苏格兰文物局、威尔士是威尔士议会历史环境部、北爱尔兰是北爱尔兰环境局。这个词也在爱尔兰使用,不过这里更常见是“Protected Structure”(保护建筑)一词。

一个建筑能否被列为保护建筑主要取决于这个建筑的建筑学价值,历史价值,以及和主要历史事件和历史人物的联系程度。有时候哪怕某个建筑不符合列入保护的条件,但是如果包含这个建筑的建筑群符合被保护的行列,这个建筑仍然会被保护起来。

列入保护建筑的保准

判断建筑是否应该被列入保护名单的具体保准有:

1. 建筑的年龄和稀有程度

自然建筑的年龄越老,越稀有,被列入保护名单的可能性越大。在英国,凡是建筑与1700年前的建筑都被列入了保护名单。那些建于1700年到1840年之间的建筑,多数也被保护了起来。在1840年以后的建筑,在申请保护时就已经不是那么容易了。最近30年内的建筑,除非是有极其重要的价值而且面临被毁坏的威胁,一般是不会被保护起来的。

2. 美学价值

比如建筑的外表如果有什么特殊的地方,或者代表着某个时代的经济或者社会历史等都需要被保护起来。

3. 代表性

如果数量众多的相似建筑都保存了下来,那么一般只有那些最具代表性的建筑可以被保护起来。

4. 国家级别的价值

重要的或者极具特殊的地区性建筑物。

什么样的建筑可以被列为保护建筑?

几乎所有的构筑物都可以列为保护建筑,甚至不一定必须是建筑。具有特殊历史意义的建筑或结构的形式和形态也可以是多种多样的,从城堡到电话亭,甚至路标。都可以成为保护建筑。

虽然大部分在列的构筑物都是建筑,但实际上也有桥梁、纪念碑、雕塑甚至阿比路这样的非建筑物登录在册。此外,一些特别古老的建筑,例如巨石阵,则属于纪念性建筑(Scheduled Monument)的范畴。

old rural stone building

建筑保护的过程是怎样的?

在英国,如果想让一处建筑列为保护建筑或者从保护建筑列表中移除,首先需要做的就是向英国遗产委员会提出申请。另外,申请人不需要是业主。

大概步骤可分为:

1. 仔细查看保护建筑列表,确保您申请登录的构筑物不是在保护建筑列表中已有的。

2. 核对您将申请的地方是否合格 ,比如有严重破坏或重大变更的不符合要求,更多要求可以参照英国遗产委员会(Historic England)官网了解。

3. 填写申请表格

保护建筑的类型

在英格兰和威尔士,保护建筑一共分为3种类型(在1970年之前还有III级,但之后被废除):

I级:特殊利益的构筑物 (如伦敦塔桥、议会大厦、曼彻斯特利物浦路等)

II*级:比具有特殊利益建筑更具重要影响的构筑物 (如伦敦大剧院、曼彻斯特市政厅等)

II级:具有特殊利益的,必须全力保护的构筑物 (如BT塔等)

保护建筑是个宝,还是棵草?

其实,保护建筑这一制度不是英国的首创也不是英国的特权。采取类似的保护制度有早于英国50年就开始的法国和现今的日本、美国和中国等国。然而英国保护建筑保护数量之多远远超出美国的和日本,并且其保护范围之广和效果之好可以说是举世闻名。

英国在法律政策中对保护建筑的保护也是相当严格。1990年《(保护建筑和保护区)规划法》第16章规定“是否给予批准,地方规划和政府相关部门必须特别考虑到保护其任何有关建筑特色和历史意义的特点不受到影响”。保护建筑若无官方特别许可,不得拆毁、扩建或改造,不过一些宗教建筑有自己的处理办法。

即使业主顺利获得了这些许可,在施工的过程中,他(她)也必须使用特殊的材料,雇用有特殊资质的施工队,并且使用特殊的技术才可以。另外,按照法律的规定,保护建筑的业主必须承担起修补和维护的保护建筑的责任。如果他们做不到这一点的话,甚至可能面临被起诉的风险。

正是由于这种情况,好多人在购买保护房屋时都非常谨慎,因为担心将来自己将无法对它进行任何修改,同时也会出现难于脱手的情况。同时,和好多人想象的正好相反,保护房屋的市场价格往往要比同类房屋偏低,因为大家都担心这样的房屋最终会变成烫手山芋,完全脱离了自己的控制。

另外,有意在英国购房的人不光要注意自己所要购置的房屋是否是属于被保护的行列,而且还要注意这样的房屋现在虽然不是被保护的建筑,将来是否有可能被列入受保护的行列。这就要求当事人在购买房屋前需要做相应的调查,以查出这方面的可能。

总而言之,购买房屋是为了自己居住或者用来投资,而不是用来展览,让别人来观光的。因此,您在购房的过程中如果遇到了保护房屋,请一定三思而后行,看一下房屋现在的结构是否符合自己的要求;否则将来如果想做任何修改,都将会非常困难;更不要说推倒重建的事情了。

作者: 丽莎知道
简介: 【丽莎知道】是丽莎律师行创办的一个免费的专业知识发布和交流的微信平台。我们为您推送英国的法律,税务,财会,保险等方面的专业知识。

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