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几乎所有开过店的人都知道绝大多数的租约里面都会规定,房东有权利要求店铺的租金,每隔一定的时间(根据租约时间的长短一般是3、4或者5年),都要按照市场的价格来重新评估一下。房租评估基本上对房东来说都是好的。这主要是有以下两个原因来决定的:

第一,物价除去在极其特殊情况下,比如经济衰退,基本上都是维持上扬的态势。

第二,多数租约都会规定,如果房租评估的结果显示市场价格低于现有的房租,新的房租将会按照原先的房租来交付。

这也就是说,房租重新评估的结果对于房东来说只会有利,不会有害的。如果房租新的市场价格高于目前的价格,房租将会上涨;如果市场价格低于目前的房租,房租将会保持现在的状态,但是却不会减少的。

房租

那么,在这种情况下,如果房租到了该重新评估,但是房东由于某种原因没有提出重新评估的话,房客是应该主动要求房东提出评估呢,还是也应该装作不知道呢?下面这个案例也许可以给出更加明确的回答。

这个案件的客人今年5月份从别人那里买过来一个还剩下12年的租约(原租约是25年的时间)。该租约规定房租每5年评估一次,是按照市场价来评估。房租上次评估的时间是2008年11月份。在2013年11月份房租该重新评估的时候,由于某种原因没有评估。在客人把租约买过来时,所交付的租金仍然是2008年11月份所评估的租金。然而没有想到房东忽然间来了一封信,要求对房租重新评估,而且新房租生效的日期是2013年11月份,并且声称如果新的房租评估结果高于现在的房租,客人就应该把从2013年11月份到现在,新老房租之间的差额补齐。

客人接到信之后自然感到非常生气,认为自己刚刚接手这家店铺,房东怎么可以立刻提出房租评估,不是说每5年房租才评估一次吗?另外,即使是房租现在到了重新评估的时候,自己因为刚刚接手,也没有道理说应该从2013年11月份补房子一直补到现在。然而,不幸的是,客人的这两个理解都是错误的。

按照法律的规定,一个人在购买租约的时候,租约中原先所规定的一切都会继续适用于自己。虽然说租客的名字已经更换了,但是对于房东来说,这和没有更换是一样的。房东可以像对待原先的租客那样要求现在的房客来做事情。同时,一般的租约并没有规定房东必须在什么时候提出房租评估。也就是说如果房租本来应该是在2015年重新评估的话,房东可以在2015年这样做,但是也可以在2016年,甚至2017年这样做。

房租

因此,在上述的这个案例中,房东是完全可以在现在提出对2013年的房租进行重新评估,哪怕是客人刚刚接手。同时,按照租约的规定,房东有权要求新的租约从2013年11月份生效,而且要求客人把新旧房租之间的差距从2014年到现在全部补齐!因为在房东的眼中,房客几乎是和没有改变一样。

当然,这里有两点需要指出来:

第一,这里所说的房租市场价,指的是2013年11月份的市场价,而不是现在的市场价,哪怕说房租评估是现在进行的。

第二,虽然房东可以要求客人把房租的差额从2013年11月份补到现在,客人同样可以要求原先把店卖给自己的那位租客把这笔钱返还给自己。

虽然是这样,对于新的租客来说,这里仍然是有危险的:如果原先那位租客现在找不到了,这笔钱客人又怎么能够得到呢?

同时,不光是对那些刚刚购买了年期的租客,就是在租约没有出现转换的情况下,房东不按时进行房租重新评估,对租客也会带来很多潜在的影响。这包括以下两个方面:

第一,如果房租评估逾期时间很长,新旧房租相差不小的话,房客将会面临一笔不小的数额需要补交给房东。有时候,这会为房客的资金流动造成影响。

第二,一般的租约都会规定,在房租重新评估的情况下,如果房租上涨了,租客不光需要把两者之间的差距补齐,而且要同时交付一定的利息。这个利息一般都会高于银行利率4%左右。这也会是不小的损失。

总而言之,租客之所以不愿意主动提出进行房租评估,绝大多数情况是希望房东已经把这件事情忘记了,而且希望对方会继续遗忘下去,这样自己就不需要交付更多的房租了。然而,有时候这种侥幸的心理会被无情的现实击碎的。只要租约赋予房东重新评估房租的权利,他们是随时可以行使的,而且房东的这种遗忘是故意的还是无意的,这一点还是很难说的。一旦房东决定重新评估房租,租客的境况反而会更糟糕。

正是由于上述原因,有时候房客主动要求房东进行房租评估,却未必不是好的选择。

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作者: 丽莎知道
简介: 【丽莎知道】是丽莎律师行创办的一个免费的专业知识发布和交流的微信平台。我们为您推送英国的法律,税务,财会,保险等方面的专业知识。

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