今天,来给大家讲讲英国房屋的产权,包括Freehold,Leasehold和Tenanted,之间到底是怎么一回事儿?

Freehold

永久产权(Freehold),是指无条件地享有该房产的所有权。这个所有权指的不仅指房产建筑本身,而且包括它占据的土地。这一产权情况多数属于排房和独立住房,以及别墅。

Leasehold property

Leasehold property

简单来说,Leasehold property就是购买房子的使用权,而此非永久产权的期限最长可达999年。在这种产权情况下,从技术上讲它所占土地的所有者才是这些房产的永久所有者。

如果是新房的话,使用权的时限是很长的,通常是125或者250年或者499年或者999年,都很正常和合理;但是如果买的是二手房,那么我们在购房的时候就要仔细看好剩下的租约时间还有多久。因为一旦原始的租约到期,那么房子就不归我们所有了。所以买房的时候如果剩下的租赁使用权时间不长的话,就要想想清楚自己的投资周期和价值了。

简单来说,我们买Leasehold的房子,就等于是“租”下了这个房子的使用权。和国内差不多?不会……通常新房的租约是非常长,都上百年;而且非常关键的是:即使是租约快到期的,实际上我们也可以申请延长租约,只需要缴纳一定的费用即可。具体费用的多少,一般是由买方和土地原本的所有人来协商确定的。但如果双方没有办法达成一致,这个时候买方也可以去申请法庭的裁决,最终的价格会由一个固定的公式计算出来。

一般来说,租期剩到80年的时候,就可以找律师去续一下,大部分的房子几千英镑就可以。而短于80年的房子,要续租的话,花费的代价就会增加很多。而如果租期短于60年,那么贷款买房就会非常困难。但是其实这个时候如果有能力全款买房的话,应该可以谈到一个非常不错的价格,毕竟竞争对手会少很多。

如果想避免麻烦的话,最好买那种租约还有至少120年的:这样一来,如果贷款20年,租约就还剩下100年,到时候想要卖出去就一点儿问题没有。一般中介或者卖家都会直接告诉我们这个房子还剩下多少年的租期Lease,同时我们买房用的律师也一定会帮忙确认这个时间。

除了租期Lease之外,合同上的一些细节和条款需要律师来注意,比如曾经的一个Case就是在租赁合同里面有一条不是很明确的条款,当时律师看到之后就提出来,然后对合同进行了修改:因为这个条款如果不更改的话,买房者持有的时候都不会有问题,但如果要再次卖出去这个房子就会有麻烦。所以,买房子请有经验的律师,他们会向有关人员索要一个很详细的房产租约合同,会帮你仔细查看有没有什么问题;比如会帮你查看好卖家是不是按时缴纳了管理费、以及未来若干年内政府或者规划部门对这个房子所在区域的一些规划之类,避免买房风险;还会帮你确认好房子的地租Ground Rent。我们自己需要注意的是弄清楚地租之后有没有可能上涨(偶尔地租会阶段性增长)。

Tenanted Property

顾名思义,Tenanted property就是已经带了租约的房子。如果我们买房是用来投资出租,那么买带租约的房子直接就有租金收入会是一个很不错的选择。

不过大部分的房子都是没有带租约的,所以如果我们买到带租约的房子的时候,需要注意:

1. 租赁合同的条款。如果租赁合同是受到保护的,也就是说在一定的时间内都不能调高房租,那么可能不能那么容易跟现在的租客终止合同或者说马上就调高房租。那么即便不是受到保护的合同,有时候有些合同的条款可能也不是那么令人满意;

2. 还要注意一下押金是如何交付的。如果这一点不清晰的话,到时候租约到期了要返回押金就会很麻烦;

3. 确保租客在购房的时候房租都是已经付清;

4. 查看一下租客交房租的时间。如果是每个月的月初提前缴纳的话,比如在15号签的购房合同,那么就要让卖家把剩下半个月的房租付给我们;

5. 应该给租客一个书面的通知,告知他们房子的所有人已经更改,以后要以何种方式向我们缴纳房租。

一般来说,只要租赁合同没有到期,租客就是自动和购房者发生房屋租赁的关系,现有的租赁合同中的条款全都不变:这也是为什么我们在买房的时候要反复确认租赁合同的各项条款。

或者我们可以跟租客重新签订一个合同,只要把业主的名字改成我们自己的就可以了。但是记住,租客在这个时候是可以拒绝和我们签订合同的。不管怎么样,一定要记得让租客房产过户之后把房租交给我们,而不要再付给之前的业主了,否则这笔钱很难要回来的……

英国现状

就当前市场来说,现在我们买的房子大多数都是Leasehold,尤其在伦敦,已经超过一半的房子是Leasehold。

因为人口的密集和土地的稀缺,像伦敦这种地方,房子主要是楼房(Flat)的形式,人们印象中的欧洲人住在House里那种情景,基本在大城市已经是不太可能了。在这种情况下,就意味着一块土地上会分出很多套独立的住房,那自然的,Leasehold这种形式就越来越普遍。而且,在伦敦一些人口非常密集的区域,已经全部是Leasehold的房产了。例如Kings Cross区域内N1C邮编所在的区域,100%的房子都是Leasehold,而旁边的WC1E邮编的区域,98%也是Leasehold。并且,在中心地区的WC、EC和W邮编覆盖的区域,Leasehold的房子都已经超过了60%。

而在伦敦相对外围的地区,差不多只有40%的房子是Leasehold,在Abbey Wood这种区域,Leasehold甚至只占14%。

在曼城,Leasehold的分布和伦敦也是极其相似的。在市中心人口密集的地方,像是Hulme和Manchester Science Park区域,Leasehold的房子占到了94%;但是在稍远的郊区,像是Chorlton-cum-Hardy区域,只有14%的房子是Leasehold。并且到了更远的地方,Leasehold的占比只有可怜的1%。

对此,My Home Move的主管Doug Crawford表示:“Leasehold的房子一定会越来越多。在英格兰和威尔士的一些城镇正在进行的城市更新计划中,很多地方会建起楼房,所以在这些重建的区域内,基本所有的房子都是Leasehold的。并且在这种趋势下,Leasehold形式的新房增长速度肯定是会越来越快的。那么费用方面比如地租、物业管理费等也都一起考量进去。”

作者: 英伦房产圈 | 微信: buyhomeuk
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