买房,贷款是关键。合理使用杠杆,撬动银行贷款来帮助实现投资效益最大化,是增加被动收入的重要手段之一。但是,银行贷款也不是你想借就能借的。今天我们要在这里探讨一下:

如果决定进行房产投资的按揭申请,银行会评估你的哪些信息来决定:借不借?借多少?知道了门槛在哪里,实际操作起来会更加得心应手。

银行贷款

贷款申请成功与否的最关键因素:还款能力

其实评估来评估去,银行就是怕你还不出钱。所以证明你在各种风险条件下都有足够的还款能力是申请成功的关键。

对于自住贷款(Residential)主要取决于两点:最大贷款额度是你家庭年收入的5倍,家庭收入主要以衡量固定收入为主,附带考虑投资收入、加班、提成、奖金、兼职等额外收入;最大贷款额不超过你房产价值的80%。如果Broker够给力,有部分贷款产品允许达到90%。

这两个标准中,银行取相对低的一个。额外的,银行还会衡量你的支出情况和抗风险能力:

支出:信用卡还款,其它贷款如车贷,赡养费,各种账单,保险,日常开销情况。一般会要求提供近期银行流水。我自己的经历是,银行会就着你的流水账单一项一项问:这笔钱花去哪里了?以后会不会经常要花?

抗风险能力:主要会考虑个人或外部情况变化对还款的影响,如加息,职业稳定度,失业风险,因疾病导致无法工作等等。

对于投资贷款(Buy to Let),借不借,主要取决于:

所投资房产自身能产生的月租情况。现在银行进行的压力测试一般会假设贷款利率为5%,要求月租金收入要高于月还款额的25%。

今年,英国央行采取了一些措施,迫使银行在发放房屋贷款时采用更严格的标准,防止在如今相对宽松的借贷条款下出现房产市场的动荡。未来紧缩的趋势可能让压力测试的利率提升至5.5%,银行要求的月租金收入比还款额要高45%,对首付的要求也可能从目前的25%进一步提升。关于BTL贷款请阅读:英国Buy to Let,拿不到贷款怎么办?

具体怎么借

怎么借?银行也会就借款人的情况来决定哪些按揭选项可以开放。选项越多,投资者的主动权就越大。

1. 最低收入:除开房产收入以外至少有£25,000的家庭年收入。这是为了确保在你所投资房产空置的时候,你也有足够的其他收入来偿还月供。不同银行对最低收入的要求可能略有不同,£25,000是比较常见的要求。对于没有办法提供工资单的合同工和自由职业者,银行可能会要求提供最近两年的银行流水账信息作为证明。

2. 如果已有自住房产,可以加分。因为投资型房贷发放条件比买房自住型较为宽松,对个人年收入的要求相对较低,所以银行担心会有买家钻空子申请买房出租型贷款,但其实做自住用途。如果你已经拥有自住的房产,那么这一方面的风险就可以大大消除。

3. 所投资房产类型:有两种类型的房产不受银行或信贷机构青睐。一种是商铺上面的公寓,因为你很难控制下方商铺开什么店,是否会对你的出租产生负面影响;一种是超过5层楼以上的高层公寓,因为在英国,过高层的公寓在本地出租市场相对没有那么受欢迎。

Mortgage broker

如何最大限度贷到最多的款?

如果你的年收入不是特别高,平常花销也不小,之前也没有房产投资或贷款申请的经验……这些都不要紧,最重要的是你有一颗向往的心。其实,贷款申请就跟工作面试一样,自我包装很重要!

1. 自己动手包装

如果你对银行的贷款政策、贷款条件的细则比较清楚,或者比较有钻研精神,可以直接去挨家银行咨询,各大银行贷款产品和利率差异比较大,货比三家十分有必要。下面四个准备工作可以帮助你应付银行的贷款“面试”:

申请贷款前期尽量减少自己的固定开支,制定严格的支出预算表并执行。在收入不变的情况下,支出的减少可以有效增加你的借贷额度。

检查现有Direct Debit的必要性。那些已经不再使用或者很少使用的会费尽量取消。

在申请前尽量还清信用卡欠款或其他贷款。

模拟进行压力测试:可以使用网上的Mortgage calculator 尝试进行自己的压力测试,对自己还款能力有一个全面的了解。

自己动手包装的好处是:没有额外的开销。但是,所能申请到的贷款产品是否是比较优惠的就很难说……

2. 找个房贷经纪人(Mortgage Broker)帮你包装

综合上面的信息不难发现,银行和信贷机构在发放贷款时候的衡量因素很多,想要找到一个最合适的房贷产品不仅仅是选利率最低的这么简单,因此,找一个好的房产经济人来帮你找到最合适的产品可以说是小投资大回报。怎么判断你的Broker是否靠谱?

他们拥有整个市场的资源,而不仅限于给某个或某几个特定的银行或信贷机构服务。只有这样,他们才能为你找出市面上最划算的房贷产品,而不是在有限的选择范围内有倾向性的进行推荐;

他们对于需要的贷款有业务专精。因为不同贷款类型的衡量和发放标准大不相同,只有专精领域的Broker才能提供最有深度的建议和帮助;

他们不是单纯的“处理者”而愿意花时间和精力寻找和比较多个产品并帮你分析优劣。有一些为大公司的Broker更倾向于在现有的产品中帮你找一个适合的解决方案而不是花费大精力帮你在市面上逐一寻找比较。这在很大程度上受到公司流程的限制,被要求尽快完成交易。好的Broker愿意劳心劳力帮你找到最佳产品。

他们有较广的人脉和关系帮你解决你自己无法直接解决的问题和得到个人在市面上无法找到的内部信息。这是我们委托经纪人进行房贷申请的最主要原因之一;

最好他们自己也进行房产投资。因为只有自己亲身经历过各个环节,他们问出的问题才能够更直击你的需求,并帮助你排出最合理的优先次序。

各个房贷经纪人收取的费用可能各不相同,但一个靠谱的的房贷经纪人能够帮你拿到最好的利率,在房贷上省下数以千镑的费用(这对巨大的房产投资来说只是九牛一毛);还能根据你的具体情况,在最短的时间内在各银行和不同产品中进行比较专业化的筛选和分析,让你省时省力;还能降低你贷款被拒的机率,贷款经纪则要根据银行要求对贷款者的申请进行预评估,评估通过再按照银行要求申请和递交材料,否则会提出新的贷款申请建议。因此,可以有效避免贷款被拒的情况,大大提高贷款成功率。

推荐阅读:Mortgage broker和银行贷款如何找Mortgage Broker

作者: 英伦房产圈 | 微信: buyhomeuk
简介: 我们是英国房产圈,一个靠谱,有料,不忽悠的英国房地产公众号

.

bangli-728x90-1c new
(取消回复)

输入邮箱评论,或使用社交网络登录评论