今天我们的这篇文章,主要跟大家聊聊英国房产贷款。假如我现在手上有10万英镑(£100,000)的可用资金,应该用全款买个小房子作为投资?还是应该用这些钱来做首付,贷款买2-3套房?

这是很多初次买房的投资者经常问我们的一个问题。 我想说,不管从房产自身增值的角度还是从每月固定房租收入的角度,我都会毫不犹豫的推荐后者。

因为你的首付相当于一个杠杆,撬动了银行的资金作为大头来进行投资,因而取得的回报要比没有使用杠杆的投资要高效的多。

Capital gains tax

如果这么说太抽象的话,让我来给大家几个场景比较一下:

1. 假设买一套10万镑的房子

全款买贷款买
首付100,000 英镑25,000英镑
贷款075,000
利息/3%(Buy to let 买房出租的贷款比例)
年还款额/2,250(投资房只还利息:Interest Only)
年租金6,000 英镑(租金回报率6%)6,000 英镑(租金回报率6%)
其他开销物业费等1,200 英镑1,200 英镑
年利润4,800 英镑2,550 英镑
现金投资回报率4.8%10.5%

这个比较有没有发现,如果全款10万镑买一套投资房,最后的投资回报率大概只有4.8%。 如果用贷款买这套房,只用出2万5千英镑(四分之一的房价)),现金回报率达到了10.5%,是全款买房的两倍多!

虽然这个计算相对来说比较粗略,但是有一点是可以肯定的:只要你投资房的租金回报率远高于现在银行贷款利率,利用贷款来当投资杠杆,可以极大的高你的投资回报。(在这个例子里,租金回报6%,贷款利率3%)

我们再来设想另一个场景:

2. 是全款买一套房,还是贷款买几套房?

全款买贷款买四套
首付100,000 英镑25,000 * 4
贷款075,000*4 = 300,000 英镑
利息/3%(Buy to let 买房出租的贷款比例)
年还款额/9,000  (投资房只还利息:Interest Only)
年租金6,000(租金回报率6%)6,000*4 =24,000(租金回报率6%)
其他开销物业费等1,2001,200*4 =4,800
年利润4,8002,550*4 = 10,200
房屋总价值100,000400,000
房价年涨幅7%7%
每年租金+房价涨幅的收益4800+7000=11,800 英镑10200+28000=38,200 英镑

我们简化一下计算,假设手上的资金还是10万镑,要买的房子也是10万镑一套。

有没有发现:贷款不但翻倍了租金的收益,因为一共买了4套房,让房屋的总价值翻了4倍,每年房价涨幅的资本收益(Capital gain)也一起翻了4倍……

“贷款”比“不贷款”,每年计算下来的收益翻了3倍多!

当然,这是一个相对简化的计算模型,实际操作中还有一些因素导致收益率降低(比如贷款的申请费,贷款经纪人的开销等)。

但是,利用贷款的杠杆,可以极大提高投资回报,这点是不会改变的。

那么,贷款的负面影响有什么?

贷款是一种负债,是负债当然也就有风险。 在房价全面下跌的情况下,使用贷款杠杆下的房产亏损也会更明显。

如果英国央行决定提升利息,或是2020年税务的改革,也会影响贷款买房投资的收益率。 (在伦敦一些溢价太高的高端房产的情况下,甚至有可能让这个房子亏本)

但是,这些亏本的假设,也仅指在不得不在下跌最低库割肉卖出的情况,如果租房的资金链不断裂,可以继续等到低谷过后,房价和逐步回升时再考虑出售。

作者: 英伦房产圈 | 微信: buyhomeuk
简介: 我们是英国房产圈,一个靠谱,有料,不忽悠的英国房地产公众号

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