在英国投资房地产,如果可以向银行借钱拿贷款,就可以最大限度获得高回报率。想要在英国拿到Buy to let “以租还贷” 的贷款其实并不是非常困难的事情,只要你同时达到以下几个条件,大部分银行的大门都是对你敞开的。

其中的条件包括:是雇员而且税前年收入不低于£25,000;英籍/欧盟公民或者绿卡持有者(申请时连续居住在英国2年或以上);信用报告无不良记录等。 但是很多在英国想投资BTL的中国人,没有达到以上的某个或某几个条件,不符合银行的借贷标准,这些银行就不会接受他们的贷款申请。当然遇到这种情况也不要灰心,因为英国有非常多银行或者信贷组织(Building Society),还有一些比较小众的贷款机构(Specialist Lender)和短期贷款机构(Bridging Finance)提供BTL贷款,所以了解它们各自的借贷标准,还是有很大机会借到贷款的。

Buy to Let

哪些人群比较难申请到贷款

1. 自雇(Self Employed)

对于自雇的申请人,绝大部分银行都需要借贷人提供至少两年的个人年度税务申报(Self-Assessment)来证明他的收入情况(通常情况也是需要证明至少税前年收入不低于£25,000),有些银行甚至还需要借贷人提供他公司的财务报表作为参考,所以通常自雇比受雇的申请者要面对更严格的审核。

2. 低收入或零收入人士(Low Income Applicant)

前面讲过大部分银行要求申请者有至少有£25,000税前年收入,但也有一部分银行或信贷机构没有最低工资要求。这里例举几个:TMW, BM Solutions, Kent Reliance和Precise Mortgage。

3. 外国人(Foreign National)

除了英籍公民、欧盟公民和持有英国绿卡的公民以外,在英国借贷的标准里其它申请人都是属于“外国人”。基本上超过95%的银行和信贷组织都要求BTL贷款申请人是上述类别。换言之作为持有签证居住在英国的BTL借贷申请人,就只剩下5%的银行机构能够接纳,但这5%也是机会,包括Natwest/Halifax/HSBC/BMSolutions/Bank of China和小众贷款机构,建议最好是拥有至少两年有效签证并且在英国已经居住2-3年以上。

4. 全职房东(Full Time Landlord)

全职房东是指除了租金收入外没有其它固定的工作收入的人群,大部分银行都不接受这类人群。但这几个银行会接受此类情况:TMW, BM Solutions, Kent Reliance和Precise Mortgage。

另外,无论有无固定收入,如果投资者拥有房产数量多过某一个值,银行的风险评估依然会视此类人群为专业房东(Experienced Landlord),可能不接受他们的贷款申请。

每个银行或信贷机构都有其非常详细的借贷准则,以上的例子只是其中少数部分,除了对个人的要求外,银行也会对于房屋本身的条件有要求,每个环节都需要仔细考量。所以建议大家选用专业可靠的贷款经纪人(Mortgage Broker),他们会根据每个人不同的情况,来帮助选择合适的贷款银行和产品。

上面提到的还是有小部分银行可以借款的情况,那万一真的都没有银行可以借或者能借款但是利息太高,有其他办法吗?

Mortgage Broker

下面介绍两个方法

1. 跟贷款能力高的人一同申请 (Leverage other’s Mortgageability)

建议选择自己的配偶、亲戚或者相熟的朋友作为另一半申请人一同申请贷款。在两人一同申请时,很多银行主要看贷款条件比较好的申请人是否达标,从而来决定是否放贷款。这里需要注意财务关联(Financial Link)的问题,一同申请贷款的两个人的信用值会紧密相关,互相影响,任意一方出现财务问题,则另一方也会在信用报告里受到不良影响。

2. 贷款宿主(Mortgage Host)

如果由于财务考虑或自身原因,自己不作为借贷申请人,让另一个贷款能力高的人作为你的贷款宿主(Mortgage Host),是另外一个比较新颖的做法。贷款宿主的意思简单来说就是:A用自己个人名义帮助B在银行申请贷款,银行从始至终不知道B的存在。B实际上是运行操控者,负责所有决策和资金。这里需要注意的是,在这种情况下,申请贷款的A是这个房子的法律拥有者,房子日后的买卖或二次贷款(Remortgage)等操作跟B并没有任何关系。

这样大家就有疑问,B怎么能保障自己的利益呢?是否B给A白白买了一套房子? 日后A翻脸不认账怎么办? 很简单,B和A之间签署一份信托契约(Deed of Trust)的法律文件,里面注明A将房屋的利益转让给B,房屋所产生的所有利润(包括租金和卖出利益)的受益人是B。换言之A只是名字出现在房产证(Title Deed)里面,没有其它与房子相关的利益。

在签署信托契约后,B的利益得到了保障,而A作为一个贷款的持有人,万一B出现财务问题导致拖欠还款,那么承担财务破产、信用值破产和银行没收房产等风险的人是A。所以作为贷款宿主A(Mortgage Host)和受益人B(Beneficiary)双方要在最开始就达成一个财务共识,确保双方利益得到保证并最终获得双赢的结果。

信托契约(Deed of Trust)除了运用在帮助贷款能力欠缺的投资者外,它还是一个非常好的避税手段。

作者: 英国房产达人荟 | 微信: ukhomeVIP
简介: 伦敦华人资深房产投资者分享其亲身投资经验,不谈宏观空泛的理论,只告诉你最有用最贴地气的投资实战资讯。

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