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将自己在英国买房的经验写出来供大家参考,尤其希望对首次买房的人有所帮助。

1. 先确定自己买房的范围,包括Location(地段)和Budget(预算)

如果问英国人,在英国买房子最重要的是什么? 他们会说Location, Location, Location。

伦敦的话整体的房价是比较保值,经济危机也没有掉下来。英国其他城市如果选房的话,地点很重要。这个主要是考虑当地犯罪率,是否有好学校,离地铁站公交站的距离,当地居住人群是不是很复杂。大城市的话最好选在白人区,这个还要多往后考虑个5年,就是看看周围地区,是不是有被阿X或黑人围攻的趋势(这个绝非歧视,是华人买房很看重的一点,算是经验总结),如果有,几年后转手卖,可能最多维持原价,不会怎么升值。

如果是投资房产的,那不用考虑别的了,Location最重要,只要地点好,再小再破都行。记得以前有人问,同样价钱是在伦敦2区买小的,还是在6区买大的,这个我个人感觉要在2区买小的,以后或卖或租都没有问题。

英国买房

2. Rightmove是我最常用的网站

买房子那回儿每天早上必看,现在至少3天看一次。我买到的房子都是看到马上就打电话预约看房子,争取成为第一时间看房子的人。英国是这样的,如果你看好了,合理出价,然后催地产经纪给卖家联系,如果接受,可以给一点点押金(我最少的给过200镑),这个房子就不给别人看了。就是Off the market。

这里要说,和一些地产中介搞好关系,很重要。他们知道这个房子卖家的心理价位,好好套套词,肯定有好处。给地产经纪的第一印象要好,英国人挺势利眼的,所以穿着要体面,手表戒指什么的有就戴上。可以说我在这个地区找一些房产投资,你帮我留意,然后留下名片和自己的预算和对房子的具体要求。我有一个房子,还没有上Market,没有上Rightmove,我认识那个地产经纪就打电话,我看了就出价了,第三天就成交。英国的中介工资主要看销售额,如果他们觉得你会买,有诚意买,就会联系你,这样他们也省事。

网址:www.Rightmove.co.uk

3. 价格

考量房子是否值得投资和出多少价,我有两个算法。举两个例子吧。第一个:一个房子20万英镑,可以查到Rental Market上这个房子一年可以租多少,然后比较年租金和20万现金放进银行的利率的年利息。如果前者高很多,那肯定是好投资。第二个:一个房子20万英镑,年租金1万5,Freehold的话10多年可以收回来。如果10年左右可以收回来,那恭喜你,好投资,还遇到过朋友买的10年内就可以收回投资,那真是中奖了。

4. Cash buyer和Mortgage

其实对卖房子的人来说没有区别,他拿到的钱是一样。因为总有人问说,是不是现金买便宜一些。

Cash buyer的优势是可以买个优先权。同样的价格,可能考虑会卖给Cash buyer,因为英国买房子的手续很多,很多买家都Pull out。如果卖家很着急卖, 如果你是Cash buyer,知道了这个情况,可以砍价钱。还是那句话,和中介搞好关系。

Cash buyer会被要求看Bank statement 之类,证实自己经济能力。通常交易的时间会很短,有的28天内就可以解决。

如果借Mortgage,要尽快联系银行和Mortgage broker,很多Broker都是免费的,帮你查哪家的贷款最好最适合你。贷款买房1-3个月不等。具体请点击:如何找Mortgage BrokerMortgage broker和银行贷款关系

这里要说,签Subject to contract之前,都是可以选择不交易。比如你经过调查觉得房价不值那个价格,或者有更好的房子出现。这种情况要找一个合适的理由和中介解释,因为以后可能还要打交道,要保持好关系。这时候Pull out顶多损失100多镑律师费。

如果签了Subject to contract,但没到最终交易日Pull out,一般交房价10%作为罚款。可能还要赔对方律师费。

这些每个律师楼不一样,拿到合约之后一定一定要一条条看仔细!

5. 买房子的相关费用

首先是律师费,这个省不了。如果没有熟识的律师,中介都会给你推荐。根据房价不同律师费起价不同,都差不多了。一般都是599镑,699镑+VAT,还有其他琐碎费用,20万左右的房子律师费一般1000镑-1500镑。律师一定要找负责的,效率高的。我被一个律师拖累的,Register晚了一年,然后1年管理费没交,因为她没把我的地址给Management agency,导致我交了差不多2000镑的罚款!律师也不一定在当地找,毕竟大家都是邮件电话信件联系,没有差别的。所以伦敦的,不一定在伦敦找律师,贵。而且卖主的律师也不一定在伦敦。

然后是Stamp duty(印花税)。 First time buyer或者房价250K以下的免Stamp duty。

Property or lease premium or transfer valueSDLT rate
Up to £125,0000
The next £125,000 (the portion from £125,001 to £250,000)2%
The next £675,000 (the portion from £250,001 to £925,000)5%
The next £575,000 (the portion from £925,001 to £1.5 million)10%
The remaining amount (the portion above £1.5 million)12%

房价的1%–5%不等,越贵的房子Stamp duty越多。要是听说哪个同事房子Stamp duty交了5%,不用说了,豪宅。卖房子同理。点击这里,输入你的房产信息,就可以计算出你要交的印花税了。

如果是Freehold,那没什么可担心的。水电费你什么时候用什么时候负责就行,前任房主的拖欠费用你不用理。

如果是Leasehold,管理费是个大问题!如果没有和卖房子的人达成协议,他拖欠多少你都要补。这个一定要在签合同之前处理好。管理费包括Service charge 和Ground rent,前者交给管理公司,后者交给Freeholder。更多买房费用请点击:谈谈英国买房的那些税和费

6. 一个非常有用的网站Nethouseprices

这个网站可以查你要买的房子之前被卖了几次,每次多少钱。由此可以推断出你自己大概出价到什么价位。注意,如果一个房子一年中被转手3次以上,还是要看看这个房子有什么问题。我曾经看好了一个房子,在08年3月,7月,9月三次转手,价钱都差不多,我就放弃了。

网址:www.Nethouseprices.co.uk

另外一个Zoopla网站,可以查房子的市场价值,包括当地犯罪率,输入Post code就可以。

网址:www.zoopla.co.uk/

7. 关于Cash buyer

被英国人称为“土豪”的华人,很多人买房都是现金交易的。我就给大家说说这个程序。

看房子出价之后,如果说自己是Cash buyer,通常中介会要求看资金证明,只要出示自己的Bank statement就可以。进入律师程序之后,律师会进行ID Check,看是不是有进行Money laundry(洗钱)的情况。只要出示你的护照和护照复印件就可以,这个程序一个人通常20镑。

还要说一点,如果是父母的帐户,可能要出具一封信,表示这笔是给你的Family money。

关于海外汇款政策解读请点击:外管局新禁令!境外汇款被拦截了吗?

8. 出价

第一次出价很重要。谁都希望买到便宜又好的房子,这就要科学出价而且懂得和地产经纪周旋。可以客观评价房子的不足(注意不能太挑剔),给出自己出这个价格的理由。大家实在要是拿捏不准,可以先托朋友或者同事打电话出个价看看。比如250K,你想出220K,但是又觉得会不会多了?那就请朋友打电话出个210K,接受了更好,不接受你再出价。这个要有技巧,大家还要具体情况具体分析。要是这个房子有许多人关注,比如你看房子的时候有10个人和你一起看,那你就要快出。

9. 关于Share ownership

我个人意见,咱们就不要考虑这种房子了。将来卖也不会有什么利润,如果你将来买另一部分的Ownership,还要考虑对方漫天要价怎么办?而且又是一笔手续费出去了。所以如果资金不够,看看能不能贷款,Share ownership个人不提倡买这种类型的房子,除非是资金的却有限,又不想交房租的可以考虑。更多房屋产权相关请阅读:英国的Freehold, Leasehold还有Tenanted到底是怎么一回事儿?

10. 一些英国很有用的电视节目

这些节目上网都可以在线看。《Ground Design》主要是改造房子,自己建房子和完善房子。这个涉及到房子结构,不是一般人能做的了的。大部分人都是请一个Team,而且90%的屋主最后都是超出预算。好处就是完全按照自己的要求安家。《Under the hammer》这个我每期必看。都是拍卖行卖的房子,100%都比较破,经过自己的DIY,增值房产。如果小两口自己想搞装修,这个节目看几期手肯定痒痒。英国人工很贵,很多人都是自己DIY自己的家。想要自己装修房子的推荐阅读:在英国装修和改造房子,如何找Builder

作者: 悦居英国 | 微信: homeinuk
简介: 一群定居在英国的金融/地产/教育产业领域的伙伴共同创建的英国生活平台,欢迎在英国生活、学习、工作的你。

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