在英国买房,不管你是自住还是BTL(But-to-let)投资,都离不开银行贷款。本文将详细为你讲解英国买房按揭贷款申请的那些事儿:

Affordability Test

首先给大家介绍一下贷款银行一般怎么给贷款申请人做Affordability Test,以确定贷款额度。尤其是很多人不太熟悉的家庭支出对额度的影响。

在2008年的次贷危机以前银行对贷款申请的审核,包括贷款人的收入状况和贷款额度的确定是非常宽松的。不仅仅有贷款额度超过房价100%的按揭贷款,也就是说不仅借给你钱买房,还借给你装修的钱。而且对于贷款人的收入允许所谓的Self Certification。就是让贷款人自己报收入,说有多少收入就有多少收入。金融危机一来这些问题贷款就全都暴露出来了。使得监管机构对贷款的审核提出了严格的多的要求。我们这里说的是针对自住房的贷款审核要求。BTL的贷款有类似的地方,也有不同的地方。

首先,对于收入的审核必须要有可靠的第三方文件来确认。明令禁止再接受Self Certification。收入文件一般来说包括工资单、税单、银行账单等。显然文件里的收入数字要能相互印证表明真实性。如果银行有理由认为贷款人的收入将在今后发生变化,那么也会考虑变化。比如说你申请贷款时候的工作是里约奥运会英国运动员的葡萄牙语翻译。那么银行有可能会问你下一份工作在哪里?对年龄较大的申请者,如果贷款期限超过法定退休年龄的话银行也会问你退休以后怎么打算。

英国买房

第二,贷款的额度主要决定因素是申请人的工资倍数。各银行会有所不同但是通常在税前收入的3-5倍。假如是联名申请的贷款,那么一般来说采用收入较高者的保守倍数再加低收入者的工资。举个例子:假如老公收入40K,太太25K。那么如果老公一个人贷款的话,银行可能贷给收入的3.5倍,那就是140K的额度。如果联名,那么银行可能给老公工资的3倍加上太太的工资,那么就是145K。推荐阅读:如何拿到更多的银行贷款

第三,在考察收入的同时银行也会考察贷款人的支出。而这一点往往是大家不太熟悉的。也是我今天讲的重点。

有三种不同类型的支出银行会考察。首先是Committed expenditure。这主要是指放贷以后也会长期发生的有合同约定的信贷支出。主要代表项目就是Personal loan和离异以后法定的子女抚养费等。第二种是Basic essential。是指家庭生活中必然发生且无法减免的费用。主要就是Council tax和水电煤账单之类。第三类是提供基本生活水准而发生的费用,比如服装和日用品以及基本娱乐幼托开销等等。

如果贷款申请人可以自己向银行申报这些支出的数字并且有相关文件证实,比如信用卡和银行账单等,那么银行会采信。银行也有可能采用Office for National Statistics发布的统计数字作为计算依据。

举个例子:某银行规定单个申请人扣除房贷以后至少要还剩500镑可支配收入。联名申请人扣除房贷以后至少要还剩750镑可支配收入。每多一个Dependant就还要再增加125镑可支配收入。

那么如果是夫妻俩带两个小孩儿申请贷款,而这两口子已经有了一笔每月还款150镑的个人贷款的话,扣除房贷以后他们就必须还有至少150+750+125+125=1150镑的可支配收入。如果低于这个数字,银行就会拒绝放贷或者降低贷款金额。

投资人如何根据自己的贷款需求选择合适的按揭产品

申请按揭贷款时候银行对于Affordability的考量,固然是十分重要,银行不满意的话贷款就申请不到。然而房产投资者也必须考虑到银行贷款毕竟只是我们投资房地产的一个辅助工具。而究竟向银行要一件什么样的工具,我们投资人应该头脑清楚。也就是说投资人必须在申请的时候选择一个适合自己投资需求的贷款产品。下面我们展开说明一下。

首先,需要做的事情就是要选对自住按揭贷款还是BTL贷款产品。要是搜索的时候选错了产品那就完全是浪费时间了。然而你也别说,因为两种贷款利率水平和考察Affordability的方式不一样,有一些朋友就申请自住贷款出租或者BTL自住。我个人是不太建议这样做的。如果是明知故犯的话说严重了就是对银行的欺诈。

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第二个就是Affordability的问题。不过我们换个角度。不从银行而是从投资人的角度来看这个问题。如果想尽办法申请了个贷款造成自己只能饥一顿饱一顿才够还贷,那我个人也非常不建议这样折腾自己的财务影响正常生活。

第三个可以是其他Eligibility的问题。排除Affordability的因素其实还可以有很多的原因影响Eligibility。比如有的银行非英国国籍或者绿卡的申请人不贷。我们也有朋友因为房子在学生区,银行认为没有家庭单租的市场而被拒绝普通BTL贷款。

我们朋友圈讨论最多的一个Eligibility问题可能就是银行拒绝向二手楼花发放贷款。最近有些好转但是还是非常要求苛刻。最新出现的一些情况比如银行对于首付资金来源来自海外或者是亲朋赠予的情况拒绝贷款。今天又有房联的朋友反应说银行表示赠予可以,但是因为知道中国外汇管制限额五万美金,所以首付超过等值五万美金就拒绝贷款!真是花样太多,普通人完全对此是丈二和尚摸不着头脑。我可以建议大家到银行网站上,最好是银行针对Broker的网站上,自己查询一下放贷条件。但是有时候还真是得依靠经验丰富的Broker来帮忙。High Street上普通的Broker对于情况复杂的中国申请人有时候只会帮倒忙。

第四个是要考虑一下申请人自身的情况是否在可预见的将来会发生重大变化,从而影响到这个按揭贷款产品是否还会适合自己。比如说我们的申请人是一位刚刚学校毕业的青年才俊,在父母的帮助下踏上Property ladder买了一套Studio。那么他如果选择了十年期固定利息贷款是否合适呢?我们知道固定利息贷款一般在合同年限内提前偿付是会有罚金的。我们的青年才俊很可能在这十年内会结婚生子。这样的话Studio估计就不够住了。要搬家的话可能就得卖掉这套Studio提前还清贷款,一笔罚金就跑不了了。何必呢?

另一种情况是比如双职工小两口一起买房,但是打算有了小孩儿之后太太全职带孩子。这样的话如果选择Initial period期限较短的产品有可能在到期以后因为工资不足而无法Remortgage到新的利息比较好的产品。结果就是不得不支付昂贵的SVR(standard variable rate)。与其如此,不如直接申请一个Lifetime tracker产品免去在不方便的时候申请Remortgage的麻烦。

投资人如何根据自己的风险偏好选择合适的按揭产品

毋庸置疑,贷款买房是一个非常大的承诺。对于绝大多数人来说可能是整个人生签署的标的最大的合同。无论是自住还是BTL,始终有风险存在。房价可能有涨跌,就业状况可能有变化,法律税务可能有更改,等等等等不一而足。而每个人对于风险的爱好程度和承受能力又是各有不同的。所以每个人要针对自己对于风险的态度来选择合适的产品。

落实到按揭贷款合同的具体条文上,风险主要体现在几个方面:

第一点贷款比例LTV(loan to value)。房产是按揭贷款的最后保障。如果贷款很多而房价下跌,卖掉房子还无力还清贷款,那显然是很危险的事情。所以从避险的角度来说要有足够的首付才能保证安全。然而从另一个角度来说按揭贷款往往对于普通人来说是成本最低的融资方式。不论是自住还是BTL,低成本融资何乐而不为?因此又是借得越多越好。省下了钱做投资可以获得更高的收益。

银行贷款

第二点Repayment还是Interest only。Repayment连本带息还贷期结束以后房子就完全归属借款人了,很多人会觉得有比较大的安全保障。尤其是自住房更是如此。事实上在英国对于自住房一般也只接受Repayment的按揭贷款方式。Interest only顾名思义就是不还本金只还利息。那么在合同期满之后贷款人必须另外找到一笔资金来偿还银行贷款。很多人就会觉得没有安全保障。以前允许自住房Interest only的时候申请人要另外投资Endowment policy之类的投资理财产品作为还款保障。一旦理财产品回报不如预期,期满时不足以偿付贷款那就会有大麻烦,甚至于不得不卖房还债无家可归了。然而从另一方面说,Interest only每个月的Cash flow更加健康。这样的话当贷款人财务发生困难的时候获得的缓冲余地也就比较大。所以反倒可以认为比较稳健。

第三点利息固定还是浮动。对于大多数人来说,主要家庭财务收入方式是相对固定的工资。因此采用固定利率来锁定每月按揭贷款还款金额是比较安全的方式。然而银行是做借贷生意的。他们的融资成本随着与Bank of England Base Rate紧密相关的LIBOR(London Inter Bank Offered Rate)浮动。固定利息贷出去承担了风险,自然要多收点钱赚回来。因此固定利息按揭产品往往比浮动利率贵一点,或者有高昂的Product fee。锁定以后借贷双方也就放弃了此后市场利率变化可能造成的损益。

综上所述,风险的判断比较因人而异。希望申请贷款的时候根据自己的情况做一个理性的分析。从而选择最最适合的产品。

原文作者:奶爸聊房产

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