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想要在市场上获得房源,除了传统房屋中介外,房产拍卖会也是一个房源的高产地。英国各地几乎每个月都有大大小小的拍卖会吸引无数投资者,他们都怀着一个共同的目的,就是淘到“划算”的房屋即低价格但高价值的房产(Below Market Value)。

首先简单介绍一下拍卖行跟普通中介的区别。第一,相比与普通中介把新的楼盘一个一个放到市场上卖,拍卖行则完全不同。他们会在同一天把几十套甚至上百套房产拿出来让投资者竞拍。第二,拍卖行所卖的房产遍布全国,没有区域限制。第三,从收取的中介费来说,普通房产中介收取大概0.8-2%的佣金,拍卖行一般收取1.5-2%,不管是中介还是拍卖行,这个中介费都是可以讲价的。

那么,拍卖会的竞拍程序是怎样的呢?通常买家在拍卖会上赢了竞拍,当主持人的锤子砸下去的时候,相当于买卖双方交换合约(Contract exchanged),买家需要当场交10%的定金,且必须在28天内完成交易(Completion),这与普通中介买卖房产要花2-3个月的时间很不同。就是因为交易时间非常短,买家通常会选择用现金或者短期贷款(Bridging Loan)来完成交易。如果在拍卖会上买房,双方交换了合约后其中一方想要反悔,是需要付出巨大的金钱代价。如果要上法庭,反悔一方不得作出任何法律辩驳。在拍卖行卖房就会有速度和保证性的特点(Speed and Certainty),这就是为什么拍卖会这么受欢迎的原因。

房产拍卖

在拍卖行卖房的优势

对于卖家来说,除了上面说的速度快和保证性吸引他们,还有吸引他们很重要的一点就是拍卖行卖任何类型和条件的房屋,比如内部条件很差的房屋,租赁权期限短(Short Leases)的公寓,一块地皮,没有规划许可属于僭建的建筑物,车库,停车位或者地租(Ground Rent),甚至一些有问题的房屋等等。在拍卖行卖房,卖家有权事先不提供完整法律材料给潜在买家了解,一旦在未了解全面信息的情况下买方竞标成功,即使后来想退出也很难,因此增加了卖方的投机性。另外,在拍卖会上,拍卖人的言语影响,竞争对手的不断提价,都会影响竞标者的心态,这也是拍卖行能把部分房子卖的比市场价高的原因。相反,普通中介卖一些有问题的房产不确定性就大得多,而且比较难卖出去,如果在交换合约前律师查出很多问题,会直接导致买家退出交易。

在拍卖行卖房的劣势

拍卖会有时候也是投机的场所,房屋卖的便宜或者卖不出去都是存在的风险。

如果是投资者想在拍卖会上买房,这里就来简单介绍下买房那些事。首先要弄清楚拍卖中两个非常重要的词语:“初始标价”(Guide Price)和“房价底线”(Reserve Price),前者是拍卖行定的,后者是卖家定的,通常两者不能超过10%。就是说竞拍价格一旦超过“房价底线”那么这个房子就会按照最后的拍卖价卖去,相反如果没有超过,那么这个房子就没有成功卖出。开头分析过投资者来拍卖行的目的就是为了找到有投资价值和潜力的房产(BMV)。细心留意拍卖行的卖房目录,就会发现拍卖行的房子的初始报价普遍低于市场价,目的在于吸引更多的投资者来竞拍。竞拍的人越多,房子卖更高价格的机会就越大。这里强烈建议投资者若对某套拍卖行的房子特别有兴趣,务必在拍卖会之前把关于房产的部分法律文件及买卖条款(Legal Pack)的内容交给律师浏览一遍,看看其中是否有问题。

当然,买家是可以在拍卖会之前给卖方一个报价(Pre auction offer)。建议报价从低到高循序渐,可以试探卖家的心里价位。如果卖家在拍卖会之前接受了报价,那么就当场交换合约;如果不接受报价,投资者依然可以在拍卖会当天竞拍;如果在拍卖会上没有卖出,还可以结束后报价(Post auction offer),这时候卖家的心态就会发生变化,增加讲价的可能性。按照拍卖的经验,买房最好的时机都是在拍卖前和后。

拍卖行现在又有一个新颖的词汇“拍卖担保”(Auction Underwriting),简单解释就是买家A在拍卖前给卖家一个报价(通常比初试标价高),卖家原则上同意这个报价。但房子依然在拍卖会上竞拍,如果当天没有卖出,那么当时这个买家A的报价就必须要兑现。如果拍卖当天买家B竞拍超过买家A最初给的报价,那么房子就会卖给买家B,最终的成交价超过买家A的部分,卖家,买家A和拍卖行按比例分得。这种做法风险较大,不成功便成仁。建议一定要了解清楚其中的规则,分析市场,做出正确的判断。

作者: 英国房产达人荟 | 微信: ukhomeVIP
简介: 伦敦华人资深房产投资者分享其亲身投资经验,不谈宏观空泛的理论,只告诉你最有用最贴地气的投资实战资讯。

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