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HMO是House In Multiple Occupation的缩写,意思房子是租给三个或三个以上,不是来自同一个家庭的人,一起共用房子的设施,比如厕所和厨房等。通俗一点就是按房间出租。

在通过房产投资获取租金回报中,按照房间出租通常是获得现金流最可观的方式。举一个简单的例子:有一个四室两厅的房子,放在市场上整套出租,也就是所谓的“单租”,租金是每个月£1500。如果按房间出租,四间房按每间的市场租金每月£550来计算,一个月租金就有£2200,即使减掉水电杂费(一般HMO都是房东包水电费、网费、地税等),依然比整套出租赚得更多。

HMO表面看上去并不是特别高深,但是每个看似简单的东西背后都有很多不简单的存在。这其中一个很重要的词叫Licensed HMO,在当地政府的网站上有规定,房子是三层楼或以上,同时里面住了5个或以上房客(不是一个家庭),这种HMO则需要向当地政府部门(Council)申请相关执照,获得执照的要求和条件有很多,并且有些政府还规定了不同类型的执照,这个内容最后会详细介绍。

按房间出租HMO

首先我们先分析一下做HMO的优劣情况:

优势:

1. 现金流高,上面的例子就是很好的证明。房间的价格和其大小,条件,地段,停车位等有直接的关系。比如自带卫浴的房间的租金肯定比没有的贵。

2. 如果HMO拿到了执照,会提升房子的价值,这个价值是从建筑物本身(Bricks and Mortar)考虑或是商业(Commercial)方面来评估。

3. 除了房子(House)以外,大户型公寓(Flat)特别是之前用作政府福利房(ex-council flat)也适合做HMO,这种公寓购买成本比房子小,回报率更高。

劣势:

1. 房客多导致管理成本高,需要花更多的时间来维护房子。通常HMO需要房东提供所有房间的家具和公共区域的电器家具,这也是一笔不小的成本。

2. 如果房子必须要申请执照才可以做HMO,这种情况对于房子内部有特定的要求,主要是针对安全方面的一个规范。比如每个房间都要有防火门或者至少厨房的门是防火门,火警警报器、二氧化碳感应器、灭火器等安全设施也是必须的,另外对每个房间的大小也有规定,比如不能小于6平方米(每个政府不一样)。而且Council还会定期过来检查安全要求有没有符合标准。

3. 在购买房子的时候选择的借贷银行也会有影响。很多银行(HSBC, Lloyds, Santander, Halifax等)都不允许借贷人把房子做成HMO或者Licensed HMO。所以在挑选银行的时候必须让对方知道你的投资目的,用对的银行产品才能无后顾之忧。有些房东把用Buy-to-let以租还贷的贷款拿来做HMO,这就违反了他们的借贷条款,因为一般Buy-to-let的贷款只可以把房子整套出租。如果房东不清楚这一点,而去向当地政府申请执照,政府部门就会通知房东借贷的银行关于他HMO的申请,银行一旦知道这个情况,就有权要求房东把贷款全部还清。

4. 有些情况下为了在屋子原有的内部结构下另外创造更多的居住空间,投资者会考虑把车库或者楼顶改造成房间,或者说加建几个房间卫浴(En-suite)来增加租金的收入。这里需要投资者衡量投资回报的问题。

按房间出租HMO

这里大家还需要去了解两个非常重要的词:Article 4 Direction和Permitted Development。前者是一个区域范围,后者是一个改造豁免权。某个区域内如果有Article 4的存在,那么在这个区域内如果要扩建改造房子和改变其使用用途(Change of use),房东必须得到当地政府的建筑规划许可(Planning Permission)才可以操作。

在这里举个关于HMO的例子,伦敦的Newham区有一个房主想把自己三层楼房子做成6个房间的HMO,通常这种情况屋主只需要申请License就可以了,不涉及任何改变其使用用途的问题就不需要额外申请Planning。但由于当地政府把Article 4加入到整个Newham区当中,所以这个房主就得同时申请执照HMO License和建筑许可Planning Permission。这里要注意的一点是,HMO License和Planning Permission是分开独立的,政府处理的部门也是不一样的。

近年来政府想鼓励房东整套出租,控制HMO的数量,出台了一系列更加严格的政策。除了通常三层楼五个房间要申请HMO执照以外,很多政府规定,不管房子(House)是几层楼,但凡出租给两个或以上不是一个家庭的人,就要向政府申请执照。所以建议房东在按房间出租之前,先去当地政府(Council)网站查清楚关于HMO的规定。如果没有执照,被政府发现,会被罚不多于£20,000的罚款。

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作者: 英国房产达人荟 | 微信: ukhomeVIP
简介: 伦敦华人资深房产投资者分享其亲身投资经验,不谈宏观空泛的理论,只告诉你最有用最贴地气的投资实战资讯。

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