我们都说“Property is a numbers game”(房地产是一个数字游戏)。在买房之前最重要的一步,我们需要根据实际情况做一下Due Diligence(谨慎调查),从而判断要买的房子是否值得投资。

如果买房是为了投资而非自住,那么“投资回报率”(ROI:Return on Investment)这个概念就很重要,它是Due Diligence里的重要步骤。构成回报率的两个重要条件是前期资金注入和后期收入。通常计算投资回报率就是为了让投资者对所要买的房子心里有底,比如有些房子单从价格看觉得很合适可以入手,但深入一算才发现因为种种原因投资回报率很低,并不是很好的投资项目。这其中的原因可能是前期资金注入太多(比如印花税要多给3%,银行贷款比例低,装修所需的费用等)或者后期收入太低(比如所在的地段租金便宜,银行利息高),由此可以看出计算投资回报率还是很重要的。

Due Diligence

通常前期投入的资金包括:本金(Deposit), 印花税,律师费用,银行评估费用,装修费(如果需要),持有成本(Holding Costs,比如在装修期间没有租金,但依然需要支付银行利息、地税、水电煤等费用)。后期收入主要是:租金扣除所有杂费(利息、物业管理费、保险等等)后的纯收入或者房子卖出去所赚的差价(税前)。这里有一个比较简单的计算投资回报率(ROI)的公式:

年利润/投资总额x100%=投资回报率

举一个我之前买入一套伦敦公寓的简单例子:

两室一厅的公寓,买入价是£200,000,房子购买所需费用包括
首付25%:£50,000
律师费:£2,000
印花税:£1,500(旧税率)
银行valuation评估费:£400
家具电器:£1,500
其它(清洁/油墙):£250
总购买投入:£55,650

租金收入:£1,300每月(整套出租)
利息4.39%(只还利息Interest Only):£548每月
物业管理费:£80每月
房东保险:£18每月
空窗期5-10%(如需)
总共租金收入£654每月/£7,848每年

年收入/总购买投入x100%=年投资回报率:7848/55650x 100%=14%

要注意的是在正常情况下,年投资回报率应该是逐年上升的,毕竟收入的增加会降低你当年的投资成本。而且若干年后等到房子升值,再向银行二次贷款(Remortgage),通常都能收回一大部分甚至全部的购买成本,如此,投资回报率就会非常高甚至是无本生利(Infinite Return)。

Due Diligence

每个投资者心中都有自己的一个回报率标准,在英国的不同城市也有不同的标准。在伦敦单从租金角度来看12-15%算比较理想的投资回报率,超过15%就属于非常高了。上述例子的回报率是14%,在伦敦属于较为可观的项目。我有一个伦敦的两室一厅公寓项目接近20%的回报率,简单来说,当时房子重新装修把两室一厅改成三室一厅,家具电器都是全新的,加上出租广告效果比较好,所以当时租出去的价格是整个区域最高的。要说明的一点是,这个项目是以整套房子整体出租的,并不是HMO(按房间分租)。一般在英格兰中北部做HMO比伦敦的回报率高很多,这是因为那边的房价相比于伦敦和英格兰东南部较低,但按房间分租的租金水平相差不是很大。HMO这个大环节会在下一篇的文章中细说,请点击:按房间出租HMO,原来有这么多讲究

Due diligence除了体现在投资回报率外还有其它需要投资者去关注的点,比如是私人卖家而非通过中介购买,需要查清卖家名字是不是在房产证上,还有房屋内部有没有近期内要修补的地方,比如潮湿发霉、漏水、老化的热水锅炉等等。这些点都关系到购买房子时除了已经确认所需注入的资金以外,额外的现金注入,这也会影响投资回报率和回本的时间。

从房子周边环境做调查,主要是看附近有没有新的改造项目或计划,新的交通设施投入,新的购物中心等等。这些都是影响房子将来价值的外部因素。

从改建的角度去做调查,例如房子整体很大,有改造成若干个公寓的可能性。这时候需要上网搜查附近有没有申请的先例和案例,然后咨询当地政府的建筑许可部门(Duty Planner)人士,或者独立建筑师和独立的建筑申请顾问(Planning Consultant)来得到一些改建的方案和审批的尺度,从而了解政府对于批准改建的要求和他们比较关注的重点,有针对性的拟出改建计划,提高获得批准的概率。

说了这么多,投资者都得从实际的案例中去分析一套房屋值不值得投资,前期Due Diligence做得越细致,投资风险就越小。

作者: 英国房产达人荟 | 微信: ukhomeVIP
简介: 伦敦华人资深房产投资者分享其亲身投资经验,不谈宏观空泛的理论,只告诉你最有用最贴地气的投资实战资讯。

.

bangli-728x90-1c new
(取消回复)

输入邮箱评论,或使用社交网络登录评论