买房的价格毋庸置疑是非常重要的考虑环节,它决定了前期投入的费用(Cash Injection),借贷的利息(Expenses),每月现金流(Cash Flow),投资回报率(Return)以及最终的退出投资策略选择(Exit Strategy)。一旦价格变化,这里的每一个环节都会变化。

在文章的开头,我首先要提出一个概念:房产价值(Value)不等于房产价格(Price)。房产价值是和房屋本身条件相关。比如房子的地段,大小结构条件,附近有没有好的学校,交通是否方便,周边环境如何等等。而房产价格则主要是由整体市场情况的大环境影响,也就是供求关系。因为脱欧的影响,房产市场出现相对低沉时期,大家都持观望态度,买房的人减少了但房子供应数量不变,从而导致供大于求。虽然房子的价值很可观,但没有人买,在有价无市的情况下,房主为了尽快把房子卖出去,就会降低价格,所以好的价值的房屋在大环境的影响下,并不一定能以跟房屋价值想匹配的价格卖出。

英国买房的税

回到如何评估房产价值的问题。在英国买过房的朋友们都知道,一般接受报价以后第一步就是请专业的测量师(RICS Surveyor)对房子作出评估。测量师主要通过比较周边房子近期的成交价格来作出一个大概的评估,同时还要考虑其它因素包括房间数量和空间大小,房子的外部特点,房子是否是受保护的建筑(Listed Building),房子是否有许可可以增加房子面积或者改造(车库楼顶扩建,侧边或后边扩建,阳光房等)。由此总结第一,买家在给出报价(Offer)前可以根据测量师关注的这些方面来衡量房屋的价值。第二,如果周边没有类似房子的交易记录作为参考比较,买家可以留意一下周边是否有大一点或者小一点的房子正在卖或已经卖了,参考其正在卖的市场价格或已经卖了的价格。从而估算到想要买的房子价值区间。第三,还可以打电话咨询第三方中介,向其了解此房子的价值。

当屋主要卖房的时候,中介通过评估会给房主一个参考价格,但也不排除房主希望卖得贵一些而提高房价,如此,价格就受到了屋主的主观影响或别的因素的影响而虚高。所以作为买家或投资者,怎样知道房子价格有没有虚高,抑或是不是BMV(低于市场值),还是比较中肯的价值?下面有几个方法和网站工具比较适用,当然还是免费的。

rightmove

1. 最简单也是最重要的,搜查附近房产成交记录(Sold Price)和出售中(Under Offer)的记录。这些记录可以从主要房产网站上获取:RightmoveZoopla。其中Zoopla还列出了其房子现在价值评估数据。需要注意的是,这个评估数据是系统生成的,一般来说并没有太大的参考价值,还是得根据自己的经验和调查来获得准确的信息。

另一个比较大的房屋网站Rightmove也有类似功能。

2. 另外一个网站叫Mouseprice,他们对比Zoopla的价值评估来的更加客观和准确。但还是那句话,最可靠的还是靠自己去做调查 。

3. Property-bee是一个插件(好像只能在firefox浏览器里面用),这个插件能看到房子放在市场上的数据,包括什么时候第一次放广告,什么时候降价,什么时候卖了(可能交易不成功)又回到市场上等等。这些数据就可以很有好地帮我们分析卖家的一个心里底线,对于讲价来说是很好的参考。

作者: 英国房产达人荟 | 微信: ukhomeVIP
简介: 伦敦华人资深房产投资者分享其亲身投资经验,不谈宏观空泛的理论,只告诉你最有用最贴地气的投资实战资讯。

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