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今天我们要说另外一个比较重要的话题:Valuation,房价评估。如果自己会一些通用的Valuation的方法,这对于我们平常买房或者卖房来说,很有帮助:可以在买房时自己估价这个房子的大概范围;当有些中介忽悠你某个房子特别好特别低价时,你可以自己判断;申请银行贷款,银行派人来估价时,自己心里能有个底。

那么,有没有好奇过,评估员是怎么进行一个房子的价值进行评估的呢?

其实做法很简单,先比较成交价,在实际看房后决定成交价范围内浮动的百分比。

他们会指定一个调查员,对目标房产附近相同或类似房型近期的成交价格进行比较。

【Property Valuation】怎样评估房子的市场价值

对于这些评估师来说,为银行提供评估报告,确保物业价值和贷款金额相匹配,从而控制贷款的风险。他们需要过滤掉市场上的不确定因素,推算出房子的现在价值和潜在价值,把种种因素转变为实实在在的价格,也可以说他们也是房地产市场的监督者们。

比如说,在目标房产同一条街上,同样的三居室独栋房产,在几个月(通常3个月左右)前的成交价格是£575,000,那么在缺少其他证据显示这样的推断不合理的情况下,银行就会估算你所想要购买房产的市场价值为£575,000。

此外,调查员也会考量房产内外部的情况而对其评估价值进行适当增减。如果评估期间市场利好,银行对房产价值的信心也会适当增加,调查员会在对标附近房产售价的基础上适当增加几个百分比。但一切的增减,都是以目标房产附近类似房型的近期成交价格为参照。

一个房子为什么比隔壁的要贵?衡量的指标大抵是:地点,土地大小,房屋的质量和类型,卧室数量,浴室数量,以及厨房和客厅的结构。

其他的因素只会加减分,但不会起到决定性作用的比如:房屋外观,花园,游泳池,车库,以及环保设施等。房子的细节比如灯或者水龙头什么样子的,评估师一般都会忽略,但是他们会考虑比如:这块地本身可以盖两套房子,但现在这套房子位置不好,这块儿地不能再分割盖两套了,那这块儿地的价值就会降低。或者有斜坡了,房子景致好,但建房成本也会增加,那评估师就会具体判断如何影响房价了。

所以银行评估市场价值的方法总结来说就是:选择相同或类似的房型,位于目标房产附近,近期进行过交易的房产,来与你的目标房产进行价格比较。

一些贷过款的读者可能会意识到一个问题:

自己贷款的时候,为什么派来评估的人,评估出的价格,就是自己给卖家下Offer的价格?

这是因为,如果你已经跟卖家商量好房子的价格。如果这个价格跟周边的价格相差不大的话,这个价格其实恰好就成了一个“可以参考”的市场价格。(因为你愿意出这个价,卖家愿意卖这个价嘛)。所以既然买卖双方都同意,房子本身又没有什么影响价格的重大负面因素(比如墙面大的裂缝,地基沉降之类)的话。他们的估价,基本就是你们商量好的价格。

有没有估价不同的情况?也有,特别是伦敦。

卖房

小编自己的一个朋友就经历过这样的事情:他在伦敦东边买了个二手房,要价30万英镑,他的首付是房价的20%,即6万英镑,以贷款价值比(loan-to-value 即LTV)为80%的固定利率按揭贷款。但是,最终评估结果下来,贷款机构的评估师把房产价值评估为27.5万英镑,银行不愿意贷款了。或者,银行就只愿意以27.5万英镑为据来提供80%贷款,即22万英镑。

这是因为,在一些房价波动太大的地区(比如伦敦一些房价上涨太快的地区),有些时候卖家张口的要价可能极大超过了最近一段时间里附近房子的成交价。但是因为买家自己不了解或者太想要这套房,居然也接受了卖家的要价。在评估师觉得这个要价已经超过了正常浮动的上限之后,有可能做出评估价低于你们商量好的价格的决定。

银行为了控制风险,也不愿意贷太多的款给这种浮动溢价太大的房子….

知道了这个套路,我们可以把这个方法应用在讲价过程中,先对房产价值进行自我评估,再来帮助判断Offer多少最合适。

假设一个情景:你从房产中介那里得到信息,有一个千载难逢的投资好机会,有个房产的市场价值是£275,000,但由于卖家个人原因着急甩卖,所以现在开价只要£260,000,而且偷偷告诉你其实只要给个£250,000以上的Offer就妥妥的了。

听着是不是又有点心动又有点迷茫,到底有没有这么好的事情,中介说市场价值£275,000有多少水分?

这里我们有三个方法教你进行房产市场价值的评估

方法一:手动搜索比较

相信大家对我们房产圈反复提到的英国最大的两家房产交易信息网站Rightmove, Zoopla都不陌生,我们就使用Rightmove举例,Zoopla的用法也是一样的,大家可以自行选择。

1. 前往House Price-Sold House Price 这个板块。这个板块的信息是从英国土地管理局数据库中提取的信息,Rightmove还帮助总结了同一房产交易的历史价格(非常机智)。网址:

http://www.rightmove.co.uk
http://www.zoopla.co.uk

2. 输入目标房产的邮编,然后选择1/4英里的搜索范围。如果搜索出来的结果不多的话,可以扩大搜索范围至1/2英里。

3. 选择房产所有权类型:完全持有(Freehold)或者租约持有(Leasehold)。这很重要,不同产权类型的房产没有可比性。

4. 人工阅读和比较。比较郁闷的是,目前这些网站没有筛选几个卧室的功能(虽然这是影响价格的最重要因素之一),所以你得从罗列出来的房产中选择卧室数量与目标房产相等的进行比较。通常你也能从列表中看到这些房产之前刊登广告时附上的房产内外部和房型的照片,可以利用这些照片来对比目标房产的情况,对市场价值做适当增减。

方法是很简单的,几次搜索下来,你会对同一区域相似类型的房产价格有个一些感觉。

比如说,一般的三居室独栋价值在£260,000左右,如果扩建过或者花园比较大,价值可能上升至£280,000,但如果内部条件比较差,有很大的改建装修工程需要进行,那么价值可能在£240,000左右。当然,也不排除在搜索出来的结果中有一些不按常理出牌的,价格与其他相比明显偏高或偏低的,这种暂时就不归入比较范围。

可能会碰到的困难是:你所搜索的目标区域近期内并没有很多成交记录,可用来比较的房产不多。如果发生这种情况,可以适当把比较的标准稍微放宽一点:适当扩大搜索范围,卧室数量稍有不同的,或者目前在市场上待售的(参考看看别人要价多少),只要自己心里有数比较范围已经放宽过,比较结果的准确度会更低一些即可。

方法二:购买价值评估分析报告

如果你想要省一点时间不介意花一点点钱的话,可以使用Home Track(hometrack.com)的市场价值评估服务来帮助你进行分析。

这个工具基本上就是把我们上面说描述的过程自动化,然后产生一个分析报告。很多银行和信贷机构就是使用这个工具来进行市场价值评估的。一份报告的价格是19.95英镑。

但是有时如果周边数据不够的话,他们的Confidence会很低,估价会比较不准。

方法三:向中介了解情况

我们之前提到,Rightmove这些网站是从英国土地管理局的数据库中提取交易信息的,但是一般数据的更新都需要一定的时间,因而最近几个月内的最新交易记录很可能还没有录入土地管理局的数据库。为了获取第一手信息,你还可以拜访或致电当地中介,询问最近有没有相似的房子成交。

这种方法的缺点是,中介一般都比较忙,可能从他们口中套取信息会比较困难一些。这就又回到我们之前发文的内容,怎么跟中介打交道建立起友好关系

英国房产中介

跟英国房产中介打好交道,有时对于买房来说,事关重要。

这里还有一个小窍门,比起一个普通的购买者,如果你假装自己是一个房产价值评估员,正在为自己的客户搜集信息,那么房产中介相对会比较乐意向你透露他们所知的信息。因为从来没有真的进行过价值评估工作,怎么演好这个角色来套取信息,就需要看个人的演技和反应能力了。

如果你的目标房产在购买后需要维护或装修或改建,相关费用非常需要考虑到总价中来,再和其他房产做比较。在预算这些费用的时候可以尽量保守一些,可以先将预计需要花费的费用增加10%以预备意外的开销,然后再增加20%,作为你投入时间和精力的补偿。

如果评估了房产市场价值后,发现卖家的要价远远低于市场,简直是天上掉馅饼的大便宜,这个时候要格外留心,没有人会像做慈善一样卖房子!

这样的大便宜一般都不是没有原因的,不要被房产的表象所迷惑,多询问多观察,要了解到价格拖后腿的真实原因,再决定这个原因是否能接受,交易是否能继续进行。

作者: 英伦房产圈 | 微信: buyhomeuk
简介: 我们是英国房产圈,一个靠谱,有料,不忽悠的英国房地产公众号
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1条评论
  1. 邦利 2017年7月27日 下午12:09 回复

    很实用