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涉及到购买房产,每个人都想要性价比好的。投资房产,要用“买入并持有”的心态。按照市场的自然规律,短期来说房子的价格或许会有涨有跌;但是长期来说,这个市场价格会最终比你购买时有所上涨。然而,即使投资物业是一个长期的行为,你也要知道你购买的不是一间屋子,而是它的价值。

英国买房

更佳的情况是,你低于市场价值买入了这个物业,那么这就是一个非常好的投资策略了。低于市场价值买入物业,它让你获得很多额外的收益,例如较快的投资回报。但是“低于市场价值”这个词非常有弹性:你怎么知道你买的物业,是低于市场价的?如果你想购买“低于市场价”的物业,确保它非常物有所值。那么你需要做到以下几点:

不要轻信销售的花言巧语 要关注物业已有的基础建设

在房产销售或者业主的侃侃而谈下,很多人都会被房子如何物有所值所迷惑,特别是那些在电视上打着“地段、地段、地段”的广告语,它们简直就是把这个项目打造成未来的黄金地段。但是,基于以后可能会有的建设,来评估物业现有的价值,就说这物业低于市场价值,值得入手——这不得不说,是一种推广模式。

当你投资一个物业,最重要的考量标准,就是它的基础建设。例如,商店、学校、交通线路网,现有的就业情况以及投资开发项目等等。现在,关于物业的推广,已经有太多开发商或者业主推销的是一种未来,也就是他们承诺将来这里会有新学校、新交通干线以及新的公园;但偶尔最终出来的却是,并没有实现这样的承诺,新建的配套设施看不到,那这样的房产价值就没有承诺得那么美好了。

怎么去了解一个物业真正的价值水平呢?

最常用的方法就是,比较估值法,这也是调研人员通常会采用的方法。他们会先评估在同一个片区的周边物业价值情况,详细分析该物业内外情况,包括面积、楼龄以及建筑的质量等。他们会对于过去90天同样类型的房子的销售情况以及销售价格进行对比分析。

比较估值法是不是都正确?

在这个行业里,比较估值法可以说是最重要的参考工具。它操作起来很简单,也比较直观,通常都可以提供比较准确是的市场价值参考数据。不过,这并不是万能,因为有时候寻找相似的房产来对比,这也是很头痛的事情,而且在过去90天里并不都有销售记录;有时候有些销售价格可能因为一些未知或者未能被披露的销售行为所误导,产生偏差;评估人员也是人类,所以他们会很主观,有自己的喜好。

总之,比较估值法用来评估你的现在投资的物业价值是一个很好的方法,也是最开始关于投资一个物业,你需要去了解的东西。很多房产投资者认为,如果自己购买的房产低于比较估值法出来的价格,那么就是购买了一个低于市场价值的房产产品。

然而,作为一个物业投资者,你需要考虑的要更深一层。你要挖掘一个物业的真正的价值,要多调研,多研究区域的真实情况,多对话当地的房产中介。要投资你觉得真正满意、真正物超所值的物业,只有这样你的回报才会更多更快。

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那么,又到了一个更深入的话题了:

房产投资者应该要怎么去谈判才能以低于市场价值的价格购得心仪的物业呢?

要想以低于市场价值的价格买到你想要的房子,那么你必须要知道这些物业投资者是怎么谈判,他们要具备什么沟通能力。有些人天生就是砍价的高手,有些人则是人家要多少钱就会给多少。

当你投资一个房产时,你学会如何谈判,通俗地讲学会如何砍价,你省下的可能就是数千英镑了。这也有可能让你处于正现金流状态,或者转身一变,是一个投资失败者。

可以参考我们之前写的“砍价”文章:在英国买房,教你怎么砍价

上面跟大家讨论过以低于市场价值的价格买到的物业,你可以享受很多好处。这些好处也包括你能处于更加良好的现金流状态,以及更快的投资回报。那么实际上,买个物业时你究竟能拿到多少的折扣,以及实际上多少钱你才愿意去买呢?

以下是关于一个物业所需支出的成本,每一项成本都占了总成本的1/3左右:土地的成本;建筑的成本;房产推广的成本以及开发商的利润。

土地和建筑的成本都是固定的,因此你能谈判的点,就在于这些市场推广以及开发商的利润了,这些价格才是可议的,而这些也是决定了你是不是用低于市场价格去买到这个物业。

物业投资者要避免以下五个谈判的错误

1. 讲太多话

说的就是话唠,净说些有的没的,谈判有一点就是不要过早抛出自己的立场。

2. 给出的价格太低

给出一个完全不合理的价格,这有可能激怒卖方,认为你并没有任何诚意,理都不再理你。

3. 不给回复

最容易犯的错误就是不给卖方明确的答复。正确的做法应该是要最多1-2天时间就要答复对方,关于你是怎么想的,及时反馈自己的进度。

4. 对自己的房产投资过于有积极

我们了解当你找到一个满意的房子时,你就会希望在别人签约前自己先把它变成是自己的,所以一切行动都会非常主动。那么如果卖方知道你很想要这套,你想要降价,你想要谈判恐怕就没有这么容易了。

所以,凡事得表现得冷静点。

5. 对所有的事情都问个彻底

如果你在同一时间急于问了很多问题,那么你非常容易失去这个有可能成交的物业投资项目。房产君的建议是:先谈判价格,再谈其他更深入的。

还有什么是可以谈判的?

有些物业投资者很容易忽略一些可以进行谈判的事项。一旦物业的价格有所打折,他们就不再考虑有什么还可以省点用的。一个物业,可以谈判的东西太多了!例如:

  • 延长交易时间/付款时间
  • 能在交易完成前进入物业考察或者使用物业一段时间
  • 在交易完成前合同转让事宜
  • 一旦交易完成后在一定时间里不能降价
  • 交易完成后必须在一些指定的项目上有保证
  • 在交易完成之后必须保留房产一段时间以确保可变情况
  • 卖方要付一定的保证金确保买方顺利完成交易

对于价格你可能很满意,但是要尽可能多地为自己争取更多的利益。在交易之前,你都可以提出更多合理的要求。例如对房屋的整改、整修,提供床铺设施等等。很多时候,卖方都会答应的,而且这也是为了更好地把自己的物业卖掉的一个很有效的方法。要知道善于谈判,就等于提升你的物业投资的回报。

作者: 英国房产达人荟 | 微信: ukhomeVIP
简介: 伦敦华人资深房产投资者分享其亲身投资经验,不谈宏观空泛的理论,只告诉你最有用最贴地气的投资实战资讯。

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