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传统的买房投资Buy to Let,大家会选择标准的出租,或者HMO这种模式的长租,都属于稳定的租赁形式。

不过最近这两年,类似Airbnb这种短租形式的出现,给了我们一种新的房产投资形式:把自己的房子按天短租出去,收益率可以比传统的长租方式高出好几倍甚至几十倍。

之前我们发表过一篇文章:如何成为Airbnb的完美房东?,今天我们就来给大家讲讲投资房做短租的这种方法。

Airbnb

今天这篇经验来自于一个在苏格兰做短租的英国人。苏格兰那边旅游业发达,对短租的需求也很旺盛。今天这篇文章,我们会以他的苏格兰的几套房产为例,来详细跟大家讲讲投资房怎样做短租。

一. 地段

房地产投资,永远离不开的还是地段、地段、地段(location、location、location)。短租房对地理位置的要求很高,毕竟,想要获取高的租金回报,相对要求也会苛刻很多。不可能随随便便指着一套房就说要把这个房子改造成短租房的。

那么对于短租房来说,最重要的问题就是,为什么有人会想要(需要)在某个地方呆相对较短的时间?

那么答案就可能跟城市、交通和景点等等相关……

我们以他所在的苏格兰的Dumbarton为例,看看这里为什么会成为一个短租房的投资地点:

这里有一个火车站。从这里坐火车到格拉斯哥只需要20分钟,而且每小时有4趟列车发出。到其他地方也很方便,大概每20分钟有一趟列车开出:这里正是苏格兰的中心交通区域。这里的房价比格拉斯哥便宜很多:平均一套售价在5万到6万英镑。

格拉斯哥是英国除了伦敦之外最大的购物中心之一,很多人会选择周末来这里度假;不仅仅是这样,格拉斯哥还是苏格兰威士忌的酿造和销售中心,所以除了旅游业,这里也吸引了来自世界各地很多制酒相关的人。除此之外,国家公园Loch Lomond也离Dumbarton很近,只需要6-7分钟的车程;坐火车大概就15分钟左右。

位于Faslane的Royal Naval Base大概有7000-8000人在此工作,是苏格兰西部地区工作人员最集中的地区。这些人都是高技能,高收入的人群,所以对住房的要求相对会较高。

以上这些呢,都是Dumbarton自身的优势,包括交通,人文,地理位置等等。综合这些,就能大概预测是什么样的人会对短租房有需求,以及为什么会有短租的需求。了解完这些之后,我们就可以精准地选择一个合适的位置来投资一个短租房了。

Airbnb

二. 短租房市场

有时候,一提起短租房,大家有时候会把它和酒店之类的地方联系起来。其实很多短租房跟普通的长租房或者HMO没有什么太大的区别。短租房也分等级,有些是非常豪华的,有些就是那种布置的很温馨,适合一家人或者自由职业者之类。那么对于自由职业者或者自由贸易人员来讲,他们往往会一起租一个套间,这样他们就有自己的停车的空间和宽敞的储存空间,并且租金还比酒店要便宜,也更方便自己的工作。而且这种人一般就是跟着项目走的,一出差就是2-4个月的时间。所以对他们来说,住在短租房,比住酒店更舒服。住在短租房里,洗衣服、做饭等等就跟在家里一样,而且东西也可以很方便的存放。另外,如果家里有人想要来玩的话,也可以很方便安排住宿。

三. 预定及租赁系统

系统和系统之间的差别主要在于所用的技术和预定的过程。当然,把自己的租赁体系系统化是一件很好的事情。有一个叫Free to Book对于最初的几套短租投资房来说是一个比较不错的选择,这个网站是免费的。不过当房产数量多起来之后,就可以去买一些打包的服务,把自己的所有物业都放在同一个预定系统里面了。不过话说回来,不管系统多好,都是需要自己花时间和金钱去学习和完善的。

四. 回报率

那么,短租房的回报率到底如何呢?会比HMO更高吗?这么来说吧,短租房大概就像是“得到类似HMO的回报,但没有租客。”

还是拿Dumbarton的房产来举例。在没有把房子改造成短租房的时候,房子的租金是325英镑每月,除去贷款之类的开销的话,净收入大概在125英镑每月。

在改建成短租房之后,这个房子的日租金从11英镑涨到了54-99英镑。当然,租金涨的快,支出也变多了,像是清洁费等肯定就增加了,而且短租房也不是每天都能租出去的。

短租房的特殊性在于它的需求不是持续性的。这样一来,我们需要算出来一个入住率的基准水平,在这个入住率的情况下,回报率会和普通长租的回报率相当。低于这个水平的话,短租的回报率就低于普通长租了。

Dumbarton这套房子的入住率基准水平是18%,而实际上,这套房子的入住率可以达到75%。谈到花费,当然短租房的开销比普通长租会高很多。首先就是广告费。现在使用率最高的预定网站是booking.com。但是这个网站不算特别好用,所以大家耐心点,先把房源放上网站。

第二个花费就是付给网站的费用了,最低15%。不过最开始的时候,我们可以付多点钱,这样在booking.com上的排名就可以往前面一点。第三个花费呢,就是信用卡的手续费。如果我们接受客人使用信用卡的话,这个手续费是需要我们来支付的,刚开始一般是3%。所以在最开始的时候,整个花费大概会是租金的18%-20%。其他的花费呢大概就和HMO差不多了。

五. 其他金融和条款规则

作为短租房,有一些别的条款是需要我们特别注意的:

Planning Use

短租房和酒店的Planning use分类相同。在一些区域,政府和规划部门是对这些分类有严格要求的。所以我们首先要做的就是跟相关的工作人员确认好所需要的手续,避免不必要的麻烦。另外,如果房子所在的地方是旅游区,那么可以跟当地的旅游管理部门联系一下,可以从他们那里获得包括旅游人数、大概所需住宿的数量等数据,他们也会给出一些规划方面的帮助。有一点需要注意,在英国的一些地方,如果把房子的属性改成C1(也就是和酒店类型相同),就不能再改回到C3(就是HMO和普通长租类型)了:这就会有一个问题,之后如果想把房子当做住宅卖掉的话,这就会有一些问题。

Business Rates

接下来要做的就是像当地的相关部门报备,请人来做一个评估。一般来说Business rate会是Council tax的一半左右。不过在一些情况下,可以免除这个Business rate,具体可以在政府官网https://www.gov.uk上找到。

保险

短租房的保险和HMO的保险不同,不过花费差不多,所以选择针对短租房的保险就好了。

贷款

短租房的房贷需要通过商业贷款来获得。而且这种贷款会比较专业针对短租房的,所以找个贷款咨询师聊一下,看看怎样的贷款方式最合适。

Leasehold类的住房。在苏格兰是没有Leasehold的公寓的。但是在英国的一些别的地方是有这种类型的公寓的。要避免这种麻烦呢,就选择Free hold的房产就好了。如果必须要处理到Leasehold的公寓的话,请咨询律师,了解相关的规定。

将商业用房改造成住宅用房。一般来说,如果要将商业用房改造成住宅用房,最好是整体Free hold的去改,这样会避免很多麻烦。有一个例子是一栋办公用房,一层留作办公用途,楼上改成住宅。这个是可行的。但是如果要贷款的话,千万不要把住宅和商业分开贷款,不然会有超级多的麻烦……

改建

这套房子的投资初衷是作为普通长租房购入的。不过呢这个房子本身条件很好,很适合做为短租公寓来改建,因为有独立的出入口、停车位,附近交通也非常方便,商业氛围也非常好。

那么改建的想法就是,如果作为短租公寓没有需求的话,就当做一个豪华长租公寓出租就好了。现在这个房子的出租率大概是85%。在Airbnb上的评分达到了五星,而且在Tripadvisor上的平均评价是Excellent,非常受欢迎。

改建的时候呢,首先就是把整个房子的内装全都改了,让客厅和厨房的采光变好。房间里布置了很多折叠门,以及一些储物空间,这样很方便客人使用。卧室里布置的床是可以拆分的,合起来就是一张大床,分开也可以当做双床房出租。浴室的布置也非常的豪华,灯光也是特别设计的,整体感觉很好。暖气是可以连接wi-fi自主控制的,非常智能和实用。而豪华的内装就给客户向朋友推荐这里的一个特色。

作者: 英国房产达人荟 | 微信: ukhomeVIP
简介: 伦敦华人资深房产投资者分享其亲身投资经验,不谈宏观空泛的理论,只告诉你最有用最贴地气的投资实战资讯。

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