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相信很多人都知道,当你在英国卖掉你唯一或主要自住房(Only or main residence),房屋升值而带来的收益(Gain)通常是不需要交资本利得税的(Capital gains tax, CGT),因为可以Claim PPR relief(Principle private residence relief)。

PPR relief看起来很简单,其实也是有些说道的。

Capital gains tax

一、PPR(Principle private residence)的要求。你的住宅,通常可以包括前后左右大花院(Gardens and grounds),只要整个占地面积不超过半公顷(Half a hectare),就都在 PPR relief 范围之内。虽然这样规定,如果你能让HMRC(英国税务局)相信你的超大花园是你正常Enjoy豪宅的必需(Required for the “reasonable enjoyment” of the property),他们是会允许一定超标的豪宅享受完全的PPR relief 的。

二、夫妻两人(包括Civil partners)只能有一个PPR,但是如果没有结婚(Unmarried couple),则可以双方各有各的PPR。

三、如果有不止一套自住房(这里假设都是英国住宅,如果要Elect海外住宅为PPR,则需考虑许多复杂的情况),你可以知会HMRC你想要哪一个作为你的PPR,这个选择必须在你拥有第二套自住房后两年内提交。你可以选择对自己最有利的方案,比如选打算卖掉的那个,或者Capital gain更大的那个,而不必非得是你经常居住的那个,这都是合法的。但前提是你的确住在这两套房子里,有时住这个,有时住那个。

如果你不自己做选择,HMRC会根据情况替你选择,通常就是把你经常住的那个作为你的PPR。

四、如果在卖房子之前一直住在里边,那就很简单,就是Claim 100% PPR relief,CGT全免。但是有时候也许会因为这样或那样的原因不能住在家里,那时PPR relief怎么算呢?

居住(Occupation)包括事实上的居住(Actual occupation)和视同为居住(Deemed occupation)两种。Actual occupation不必多说,Deemed occupation就是指你实际上并没有住在那个房子里,但是从CGT的角度看权当你住在里边。这包括以下四种情况:

1. 卖掉房子之前的18个月,无论你住在哪里,都被认为是住在这个房子里,所以这18个月可以Claim PPR relief。前提是你的确曾把这里当作PPR住过。

2. 如果你去国外工作(不包括自雇),这段时间虽然不住在你英国的家里,仍按PPR居住计算,而且工作多少年没有限制。

3. 如果你离开家去英国国内其他地方工作(包括自雇),比如你的PPR在利物浦但是工作居住在伦敦,这段时间可以算Deemed occupation;但是不是无限期的,最多只可Claim 4年。

4. 任何原因离家(Absence)3年。

以上2、3、4点最重要的前提是,你离开前和回来后都住在那个房子里,比如在国外工作N年后又住回到你的PPR,如果你回来后没有住进去而是直接把它卖了,那么这N年的Absence就不属于Deemed occupation,不能够Claim PPR relief。

至于住多久,HMRC没有给出明确的概念,而是考虑每个Case的不同情况。有可能你只是回来住了几个星期就把房子卖了,这也没关系,重要的是你要让HMRC相信即使只是住了几周,你的确是把这个房子当作你的PPR来住的。

Capital gains tax

举个例子:

你2000年1月买下这个房子(比如说在利物浦)作为自己唯一或主要住宅,2016年1月卖掉,加加减减之后算出Capital gain是£100k。在这16年中,

2000年1月 – 2002年1月:你住在这个房子里;
2002年1月 – 2007年1月:公司派你去伦敦工作,你住在伦敦,把利物浦房子出租出去;
2007年1月 – 2008年1月:Secondment 结束后你又住回到利物浦自己家里;
2008年1月 – 2015年7月:你去中国工作,又一次把房子出租;
2015年7月 – 2016年1月:中国工作结束后你回到利物浦住回到原来房子里;
2016年1月:你卖掉了这个房子。

这个例子中,由于在离开之前和之后都住在那个房子里作为Main residence,所以在伦敦工作的5年,你可以 Claim 4年外地工作 + 1年Absence for any reason whatsoever。在中国工作的7年半也属于Deemed occupation,可以Claim PPR relief。至于是否出租出去,从CGT的角度讲没有关系(此时不考虑 Lettings relief,因为PPR relief 有Priority,够资格Claim PPR relief 就不必考虑是否出租出去)。

因此你卖掉这个房子得到的£100k收益(Gain)是完全免税(CGT)的,虽然从买到卖16年内你事实上只住了3年半!

Gain                                                        100k
Less: PPR relief 100k × 16/16           100k
Chargeable gain                                    Nil

但是,如果,你是2016年1月从中国回来,回来后没有在这房子里住过,而是直接把它卖掉了,那么从2008年1月起的这8年Absence 就不能算作Deemed occupation,不能Claim PPR relief for working abroad;但是你仍可以Claim 卖房之前的18个月,剩下的6年半(8 – 1.5 = 6.5)你可以Claim lettings relief。Lettings relief is the lowest of the three:

1. 不能超过 PPR relief claimed;

2. 不能超过分配在出租那段时间的Gain (gain in let period);

3. 不能超过£40k。

最低那个数是40k,所以Lettings relief 是£40k。

对于UK resident来说,关于卖掉自住房的免税(CGT)规定基本就是这些,过于详尽的细节探讨也没有必要,毕竟我们只是小小科普。如果是Non-resident,比如说海外投资者,他们的CGT 和PPR relief规定是完全不同的,更复杂一些。

原文来自:英国的税

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