有不少人,在英国的第一套自住的房子,是全款或者贷款只贷了很小的一部分买的。现在想进一步的投资,于是在想怎么进一步的解放资金。其实,这完全有办法!英国本地的不少房产投资者,会选择把自己住宅拿去做Remortgage,在启动资金不足的情况下,住宅抵押贷款获得的流动资金可以作为下一套房产的首付;如果首付资金充足,通过住宅抵押贷款甚至有可能直接买下一套房产。

这种方法虽然常见,但不一定适合所有人。如果你是保守型的,日日夜夜盼着还清所有房屋贷款,你可能很难接受自己重新背负更多房贷的情况。

Remortgaging

但是不要忘了,从总体上说,穷人跟富人在个人经济上两个最大的区别:

  • 富人的被动收入高,穷人被动收入低(被动收入指自己本职工作之外的其他投资收益)
  • 富人的负债率高,穷人负债率低甚至没有

那么,怎么适当地提升自己的负债率,来提高自己的被动收入?这就是我们这篇文章的重点。但是如果觉得这种方式可以接受,那么本文中分享的关于住宅抵押贷款的一些情况非常值得关注。

这篇文章要说的方法就是:

1. 如果你现在的自住房是全款买的,你可以自住房去贷自住的贷款,然后用贷出的钱去投资其他的Buy to let房产。

2. 如果你现在自住房的贷款比例不高,你可以利用Remortgage,贷出更多的资金,用多余的资金去买其他的Buy to let房产。

我们分别举例:

我有一套30万的住宅,全款买的。没有贷款。我们家庭给的年收入6万英镑。我想去买一套10万的房子。现在手头上的资金有2.5万镑。

方法一:Remortgage自己的住宅,走自住的贷款。贷出7.5万镑,加上自己2.5万镑的资金,直接用Cash买下投资房。
贷款利息: 1.5% (自住房贷款利息低)

方法二:不Remortgage自己的住宅,走Buy to let贷款。自己出2.5万镑的首付,然后用投资房贷7.5万镑的Buy to let贷款。
贷款利息:2.5% interest only (Buy to let贷款)

通过Remortgage的方式,单买一套房,相当于接着1.5%自住利息的贷款,做着Buy to let的事情。

那如果把这个方法用到极致呢?在说下一步之前,我们先说说自住房能贷多少钱。

这通常取决于两点:

  • 最大贷款额是你家庭年收入的5倍
  • 最大贷款额不超过你房产价值的80%(也有些贷款产品允许到90%)

这1和2两个标准里,银行取相对低的一个。

那么在上面的例子里,30万的自住房,家庭年收入6万镑。那他们能贷出的款大概在24万英镑。他们可以用这些钱去投2套甚至更多的Buy to let房子,给自己每年带来至少1万镑的被动收益。

我们再来看另外一个更加极端的例子,如果手里没有首付的钱,又想投资房怎么办?

我有一套30万的住宅,首付了15万,贷款了15万。我之前贷款时年收入只有3万镑。现在年收入涨到了3.5万镑。现在手上没有其他的钱,但是想去投资房。

没有钱也能投房么?当然可以。

现在年收入涨到了3.5万镑,也就意味着现在最大的贷款额可以贷大概17.5万镑。

那么用自住的房子去申请Remortgage,贷17.5万镑。贷出的17.5万镑里,先还掉之前贷的14.XX万镑(假设头两年已经还了一部分本金),剩下手里大概还有2.5万镑的资金。

用2.5万镑的资金投一套10万镑的投资房,支付25%的首付,其余75%申请Buy to let 贷款。

可行么?可行!

这套房10万镑的资金里,有2.5万来自于利息1.5%的自住贷款,有7.5万来自于利息2.5%的Buy to let贷款。只要这套房是一个优秀的投资房产,租金回报在7%以上。那么一年下来,依然能够有2000镑左右的回报。

而且别忘了,这2000镑你没有投入多余的本金,你用的都是银行的钱!

但是,我这里必须要指出的是,虽然这种极端的做法可行,但是也意味着:这个人的负债率变得很高。(从之前15万镑变成25万镑)。他的这套投资房相当于100%都在用借来的钱进行投资,如果一旦发生租客纠纷不付房租,或者利息变动,都有可能造成损失。

可以说,这种玩法,属于踩在刀尖上的无资金高风险高收益玩法。

Remortgaging

最后,我们说说这种方法的优势与劣势

使用住宅抵押贷款的两大主要优势

盘活流动资金:

如果首付资金不足,通过住宅抵押贷款可以盘出更多的流动资金,用做新房产投资的首付,这样大大降低了房产投资的门槛。
享受更低的贷款利率:在首付资金充足的情况下,使用住宅抵押贷款的利率通常要低于进行买房出租(Buy-to-let)贷款的利率。

使用住宅抵押贷款的缺点:

第一. 基本上现在新的住房贷款只能选择本息一起偿还(Capital Repayment)的还款方式,灵活度没有只还利息(Interest only)这种方式高。

一般Buy to Let 贷款可以选择先偿还利息最后偿还本金(Interest Only)的还款方法。在贷款期限内每月只偿还利息部分,等贷款到期时一次性偿还本金部分。这种还款方式有两个好处:

一是抗风险性强:房产市场存在风险,特别是目前面临脱欧带来的冲击,房产价值和租金收入都有可能会下跌。而只还利息这种方式月供金额少,每月租金和贷款金额相比入不敷出的可能性更小;

二是占了通货膨胀的便宜:每年的通货膨胀率虽然不高,但把它放到为期25年的贷款中时,影响就比较大了。假设你买了一套价值10万英镑的房产,向银行按揭7万5千英镑,只还利息先不还本金。每年的通货膨胀率为2%,那么等25年后你偿还本金部分时,7万5千英镑已经因为通胀,在那会大概只相当与现在的4万5千英镑。(举个例子,20年前我借的一万块跟现在的一万块,能比么?)

也就是说,同样借10万英镑的贷款,虽然住宅抵押贷款的利率要比Buy to Let贷款的要低,总的还款金额要低,但短期来看,每月还款的额度可能还是前者更高一些,这样每个月的可支配收入就会相应减少。

第二. 因为是自住贷款,所以在计算税务的时候,自住贷款的还款利息,可能不能用于Buy to let收益的税收减免。这个具体需要咨询会计师。另外,这一点在2020年后这个可能就没有意义了,因为2020年后,任何个人Buy to let的利息还款都不能算作之处给收益减税。

第三. 风险提高了。如果有任何原因导致你还不起Buy to let的贷款,最多只不过被银行收回那套Buy to let投资房而已。但是如果用自己的住房去贷款,一旦发生各种还不起款的意外,不但可能搭上投资房,最后搞不好连自己的住宅也一起搭进去被银行回收。

所以,在提高负债率的同时,一定要想好自己风险承担的能力,一定要给自己预留一定量的紧急资金。

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作者: 英伦房产圈 | 微信: buyhomeuk
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