在英国投资以租还贷(Buy-to-let)的房东们一定不在少数。房东们的习惯性思维认为把房子交给房产中介管理就可以高枕无忧,再也不需要处理租客、管理和修理等麻烦事。当然大部分中介是认真负责的,尤其是大中介,对潜在租客进行细致筛选,收的管理费也相对较高。但也有一部份中介只负责找租客,后期的管理维护做的不到位,如果房子遇到什么问题,比如租金没有收到或者房屋需要维修,最后还是会麻烦到房东出面来解决问题,而这期间每月的管理费还是得照给不误。今天这篇文章就是教房东自己出租房屋:从找租客到签合约,再到收租日常管理,这一整套流程其实是比较容易上手的。下面给大家介绍一些简单有效低成本的方法。

英国买房法律流程

1. 找租客(Finding Tenants)

通常,普通房屋中介做租赁广告寻找租客一是通过给公司系统里已有的客户群体(Database)发邮件打电话,二是在大家熟知的网站上发广告:Rightmove/Zoopla/Prime Location。对于个人而言,的确不可以在上述这些网站上放租赁广告,必须通过中介才可以。但事实是,现在市面上有许多网络中介,房东只需要花几十英镑就可以通过网络中介帮忙在这些主要房产网站上做广告。当然网络中介和普通中介不同,他们只负责把你的房源放到网站上,并不负责带人看房或管理,所以收的费用较低。

如果房东想把公寓或房子整套出租,推荐使用Open Rent,这上面基本上是房东亲自出租。比起中介复杂耗时的租房程序加上昂贵的手续费,租客更加喜欢从房东那里直接租房,这也是这个网站很受欢迎的原因。房东如果只在Open Rent放广告是免费的,如果想要吸引更多租客,可以花£29就能把房源挂在那三大网站上,经济划算。另外,Open Rent还提供其他的付费服务,包括评估EPC,在房屋门口插放广告牌等等,详情可上他们网站上查询。

如果房东打算把房子按照房间出租(HMO)Spareroom是一个非常有用高效的选择。

房东自己出租比较麻烦的是需要自己带租客去看房,房屋条件好,可能带几次就能很快租出去,但是房屋条件欠缺的情况,就会耗费很长时间在带人看房上面。建议安排某个时间段的开放看房(Open viewing),可以节省很多时间。或者花钱(大概£8-10一小时)请人带租客看房。

2. 租客背景信息调查(Reference Check)

这一步非常重要,关系到租客的质量,包括他/她付房租的能力以及能否维护房屋条件等。作为房东可以问房客提供:工作证明/雇主信/工资单/身份证明/住址证明/现房东和前房东的介绍信,甚至如有需要,需提供担保人(Guarantor)的信息。在所有材料都没问题之后,也一定要给租客做信用调查(Credit Check)以确保此人没有不良财务记录。这里推荐使用Letting Ref,Credit Check只需要每次£10左右,而且是立刻出结果,非常有效率。但要注意的是,如果房客没有三年英国居住历史,由于信息不够是做不了信用调查的,此时最好让他/她提供担保人的信息。

3. 签合约付房租(Sign Contract and Pay Rent)

上面提及的Open Rent还可以提供租赁合约,房东可以根据自己的实际情况进行更改或添加条款。租客在合约上签字付第一个月房租,一般房东还需要需要收取4-6周的押金(Deposit)。在英国,按照法律,房东必须把租房押金放在第三方机构,否则房客可以向房东追诉3倍押金赔偿。这里推荐使用TDS(Tenancy Deposit Scheme),登记注册每一笔押金需要£23左右。另外,如有必要可以在房客入住前列一份房屋条件设施清单(Inventory Check List)来记录房屋条件包括橱柜和电器等,以免在房客退房时发生损坏说不清楚。

4. 管理(Management)

管理自己的物业和房客可以很麻烦,也可以很轻松。最烦的事情就是遇到漏水和锅炉坏了,请人去维修就是一笔不小的开支。如果房东提前买了保险产品,那这些麻烦就会变得很轻松。像Home Serve和247 Home Rescue这类保险公司, 房子的保险价格大概每月£23,公寓更便宜。遇到问题,只要一个电话,他们的维修人员就会过来把问题解决。优点是他们允许房客自己打电话去预约,节省了很多时间。

如果还是觉得自己管理麻烦或者不信任传统中介,现在有一个比较新的租赁模式叫做“租金保证计划”(Guarantee Rent Scheme)。租客以公司名义向房东租下其房屋,然后在得到房东允许的情况下再转租给另外的租客。公司和房东双方签订一个2-5年的管理合约。“租金保证”之所以受到房东们的欢迎,在于即使房子空着没有租客,公司还是要按照合约每月给房东付房租,房东没有空窗期,每月的收入得到保证。除了租金保证以外,公司还会做日常的房屋检查和维修管理,房东不需要花钱和精力去处理房客的投诉和房屋的大小问题。提供租金保证的公司在确保租金的同时,也保证房屋内部条件,挑选合适的租客。与传统中介不同,他们不收取租客介绍费或管理费等费用。这里推荐Apex Property,详细信息可以上网站查询。

作者: 英国房产达人荟 | 微信: ukhomeVIP
简介: 伦敦华人资深房产投资者分享其亲身投资经验,不谈宏观空泛的理论,只告诉你最有用最贴地气的投资实战资讯。

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