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在英国购买房屋,有两种最常见的房屋产权类别:一种是Freehold即永久土地产权,另外一种是Leasehold即有年期限制的土地租借权。通常大部分房子(House)是永久土地产权,而公寓(Flat)或一小部分房子(House)是有年限的土地租借权。本文统一把房子当作永久产权,公寓当作有年限的(Leasehold)。

两者之间最明显的区别是从房价方面体现的:举个例子,同一个区域里一个普通的两室房子和同样两室的公寓,在面积大小大概相同的情况下,房子的价值通常比公寓高。之所以相似的房型会有价值的区别,影响因素有很多方面,包括了公寓需要缴纳管理费(Service Charge)和地租(Ground Rent)而房子却没有;部分房子可以通过扩建或改造来增加其面积和价值,但公寓能拿来再改造的空间非常小;还有花园和停车位也会影响房子和公寓之间价值的差异。

关于Freehold和Leasehold的区别

下面从几个方面来谈谈购买永久产权和有年限的土地租借权需要注意的事项:

1. Leasehold:简单来说就是房屋所有人(Leaseholder)和土地所有人之间签署了一份长时间的租约(Lease)。这份租约的年期可以长至999年,简称虚拟永久产权(Virtual Freehold),当然也可以低至1年。在租约即将结束之前,如果房屋所有人没有和地主申请延长租约,房产的拥有权最后变为地主所有。在英国,房产的价值会随着租约年限减少而降低,但通常房屋租约只要是超过100年,其价值其实跟永久产权是没有太大区别的。

这里有三点需要注意:

第一,80年租约。无论对于投资者或者是自己居住,80年这个年限非常重要。房产的租约一旦在低于80年之后再申请延长,由于有合并价值(Marriage Value)的存在,那么其延长的费用会变得非常高。所以强烈建议投资者无论是准备买房或是已经拥有了这套房子,都得在租约剩下80年之前进行延长。进行租约延长(Lease Extension)需要有律师帮忙处理,推荐一个实用的网站可以了解延长租约的费用:www.lease-advice.org/calculator/

第二,只有房屋所有人拥有这套房产超过两年,才有资格申请延长租约。所以建议购买有年限租借权房产的投资者要看其至少剩下82年的年限,如果购买的时候只剩下80年,可以让现有的卖家即房主去申请租约的延长。卖家也可以根据Section 42向地主递交申请通知,然后把其权利在房产成交的同时也转让给买家,如此一来买家就不需要等买房后两年再去申请延长租约,可以节省一大笔费用。

第三,如果要买的房子的Lease在80年以下的,也最好确保不低于70年,因为这是绝大部分银行同意借贷的最低要求。

2. 关于房产的扩建或改造:Freehold的房产申请扩建或改造时,只需向当地地区政府获取建筑许可(Planning Permission)即可施工。Leasehold的房产得首先得到地主的书面同意(中间可能会产生一个给地主的费用),然后还要再向当地政府获取建筑许可才可正式施工。

3. Freehold房产的改造空间比Leasehold的要大。就算是一个只有两层楼两室一厅小户型的房子,也有可能在后花园建阳光房改建车库、甚至顶楼扩建出一个小三楼作为房间。户型面积更大的房子还可以考虑侧面扩建(Side extension);如果后花园面积足够大并满足其它建筑条件,还可以向政府申请建筑许可在后花园加建一个新的房子。除此之外,房子还可以改造扩建成分租形式(HMO)等等。以上提及的这些改造扩建,除了增加房子面积外,还会对房子价值本身带来非常多正面影响。当然Leasehold的公寓并不是完全不可以改造,例如一小部分Leasehold的公寓也有改造的可能,包括两层楼的公寓房(Maisonette)或者有阁楼空间的公寓等。

最近几年,越来越多从投资者从房东转型为小型开发商(Developer),他们都比较喜欢从改造Freehold 的房子开始做起,把一套大房子拆分成若干个公寓最后出售或出租,同时自己也保留作为地主(Freeholder)的身份。所以如果选择投资房子,对于将来的可塑造性是比较理想的。关于如何改造房子从而增加其价值,会在之后的文章中详细谈一谈。

4. Freehold本身是有价值的。在上面一点提及到开发商把Freehold拆成若干个Leasehold然后卖出,之后的每年Leaseholder还都必须得向地主Freeholder缴纳地租,这也可以是一笔客观的收入。举个例子,现在在市场上,特别是拍卖行,有越来越多的地主卖家为了最大限度赚取利润,把Freehold的地主权拿出来卖,其价值与收取地租的收入和Leasehold房产的数量成正比。在伦敦,地租利润低至一年几百镑的地主权通常也能在市场上卖到£10,000-30,000的价格;至于那些有好几千甚至上万镑地租收入的,可以卖到£100,000-500,000的价格,由此看来作为Freeholder可收取的利润也非常可观。

对于纯粹购买地主权的投资者来说,他们除了使用现金购买外别无其它方法。其实赚取地租并不是大部分人的目的,作为地主他们更看重的是通过Leaseholder申请延长租约所赚取的费用。文章前面提及了租期越短,续约的费用越高,特别是低于80年的房产。当然需要了解的是,通过这个方法来赚取利润可以说是一个前人种树后人乘凉的漫长过程。

作者: 英国房产达人荟 | 微信: ukhomeVIP
简介: 伦敦华人资深房产投资者分享其亲身投资经验,不谈宏观空泛的理论,只告诉你最有用最贴地气的投资实战资讯。

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