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在我还没有投资房地产,对整个英国的房价还没有概念的时候,一个房屋中介就很幽默地说:“Kingsley, London is another world”,意思就是伦敦地房价跟英国其它地方相比根本不是可以相提并论的。伦敦高昂的房价导致了租金回报相比其它地区较低,通常在5%-10%左右。很多投资者更看重日后房屋价值的涨幅所带来的回报。

在伦敦乃至整个英格兰东南部,房东们普遍能够享受房产增值所带来的经济利益,这宏观上得益于英国经济的日益复苏,金融市场的稳定;同时土地越来越少,人口越来越多也是一个客观因素。我曾经提到“现金流为王”(Cash-flow is King)的投资理念,包括企业在内最重要的永远都是稳定的现金流,作为个人投资也是一样。投资一套房子也是一个生意,如果一盘生意不能产生可观现金流,那么这或许不是一个非常健康状况。

我们每个人都知道如果能买到低于市场价值的房屋(BMV:Below Market Value)的重要性。买低于市场价值的房屋意味着当投资者在买到这套房的那一刻,就已经开始赚钱了。当然这里面囊括了很多方面的技巧,包括房屋获取的来源,沟通谈判技巧,还有主观市场因素的影响。在房价迅速增涨的时期,房屋都能够迅速卖出,同时伴有几个买家竞争,这时候想找BMV会有难度。

楼花投资

当然,也可以通过按房间出租(HMO)提高现金流的做法。但是要做HMO,就得买比较大的房子来改造,在伦敦不管是买大房子还是改造,成本都比较高,所以一开始的投资回报也不会特别高。加上当地政府对于HMO的管控越来越严格,按房出租的执照(License)和房屋许可(Planning)的申请有难度且比较耗时。相关阅读请点击:您是否注意过HMO执照问题?

如此看来,有没有别的方法可以获得更高的投资回报呢?下面分析两个我在伦敦投资的案例:

案例1

Barking两房一厅Ex-CouncilFlat(伦敦4区)
成交价:£200,000 (2016年3月)
首付25%:£50,000
法律费用包括印花税:£3,000
装修:£7,100
电器:£800
家具:£0
总投入:£60,900

租金:£1,300pcm(不包家具,市场同类型平均租金£950-1,100)
银行利息:£328pcm
房屋维修保险:£18pcm
物业管理费:£106pcm
每月租金现金流:£848pcm/£10,176pa
投资回报率:16.7%

这套公寓一开始在中介上卖£180,000出售,几个月后买家退出交易,公寓重新放回市场上。当时正值2015财政预算案宣布2016年4月起印花税上调的消息,买房的人增多,房价上涨不少,在与其它竞争者几番较量下最后以£210,000的价格被屋主接受。然而银行只评估出了£200,000的价值,这意味着我们首付要多给£10,000现金。在与屋主沟通交流后,屋主最后同意以评估价格£200,000卖给我们。公寓条件如图所示,中等偏下。我们用最低的成本把整个公寓翻新了一遍,而且还多加了一个房间,成为了三房一厅。公寓在装修后一个礼拜内以£1300租出,回报率高达16.7%。

英国买房

案例2

Thamesmead两房一厅公寓(伦敦4区)
成交价:£165,000 (2015年1月)
首付25%:£41,250
法律费用包括印花税:£3,600
装修:£4,000
电器:£800
家具:£1,500
总投入:£51,150

租金:£1,300(市场同类型平均租金£950-1,150)
银行利息:£452pcm
房屋维修保险:£7pcm
物业管理费:£131pcm
每月租金现金流:£710pcm/£8,520pa
投资回报率:16.6%

这个公寓是在拍卖行竞拍获得,关于拍卖行的那些事请浏览《浅谈英国房产拍卖会的一些事》。当时在一个月前我们刚刚成交了同一栋楼的一套一模一样的公寓,那时候成交价是市场价值£180,000,这个房子条件比案例1稍好,但也不是特别理想,属于中等。我们也是用比较少的成本把公寓简单翻新了一遍,只带了一次看房就租出,租客现在还在里面居住,回报率也有16%以上。

这只是其中两个案例,如果只花£200,000左右买一套房,每月从租金获得£700多的利润,你大概只需要买四套这样的公寓或房子就可以有比较好的被动收入(Passive Income),当然还能享受到日后房子升值所带来的更高回报。

作者: 英国房产达人荟 | 微信: ukhomeVIP
简介: 伦敦华人资深房产投资者分享其亲身投资经验,不谈宏观空泛的理论,只告诉你最有用最贴地气的投资实战资讯。
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