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之前写过一篇文章介绍了英国房屋拍卖行的一些基本问题,包括了在拍卖行上作为买家或者卖家需要注意的事项等。

今天,依然谈一谈拍卖行以及分享八点干货。

1. 了解拍卖行的流程

对于从来没有参加过房屋拍卖行的投资者,可以当天亲身去拍卖行感受一下整个流程,观察买家和拍卖人的动态,做笔记记录现场状况,例如最后的成交价,流拍前的最后价格,拍卖人(Auctioneer)叫价的区间等。

2. 找拍卖行房源的方法

你还在通过Rightmove, Zoopla或Prime Location这些房屋网站上找拍卖的房源吗?错了!你要找的是具体某个拍卖行将要举行拍卖,然后再看他们将要拍卖的房子。每个拍卖行的市场推广,投放力度和渠道都是不一样的,投资者选择从哪个拍卖行获取房源是在交易中非常重要的一步。因为每个拍卖行的房源获取渠道是不同的,不仅仅从想要卖房的房主直接联系,他们还会和不同地区的中介合作获得房源,这也是伦敦的拍卖行卖的不仅仅是伦敦的房源的其中一个原因。另外,还有房源来自商业客户包括银行和信托机构;来自政府机构包括NHS国民保健署和MOD国防部等。所以拍卖行的房屋来源会对投资者所要购买的房产类型有所影响。

拍卖房产

3. 拍卖行的收费

有些房子要额外收取附加税VAT,特别是商业楼宇。作为卖家,你需要了解除了中介费以外有没有额外的费用;作为买家,是否需要向拍卖行支付费用,需要注意的是,有些卖家会把拍卖行收取的中介费转嫁到买家身上,通常是最后成交价格的1-2%,所以买家务必要认真研读拍卖行的条款和卖家提供的法律文件(Legal Packs),特别是特殊条例(Special Conditions)里面的内容。

4. 如何购买拍卖行的房子

对拍卖行卖房不熟悉的投资者可能有个误区,觉得只能在当天去现场竞拍。实际上除了竞拍当天购买外,还有另外两个时间点是获取房子的好时机:拍卖前和拍卖后。拍卖行和普通房产中介并没有本质上的区别,投资者如果对拍卖行的某一套房产有兴趣,可以提前出一个价格,看卖家是否接受。或者拍卖会当天没有卖出的房子,拍卖后可能有机会以更好的价格拿下。当然这里需要一定的谈判技巧,毕竟买房投资是金钱和心理的一场博弈。

5. 房屋价格底线(Reserve Price)

通常,拍卖行房屋的标价(Guide Price)和卖家底线价格(Reserve Price)之间的差别大概是10%,这对于估算卖家的底线非常有用。我们经常能看到拍卖行当天流拍的房屋中,竞拍者举牌的价格与最后房价的底线其实是非常接近的,但是最后由于现场举牌价格没有达到底线价格,导致房子流拍。很多时候这并不是巧合,竞拍者前期做好功课估算出房屋底线价格,这样流拍后就有机会获得一个更好的价格买入。另外需要注意的是,很多时候拍卖行的标价很低,相对应的底线价格也低,来吸引很多买家的注意,这通常是拍卖行的一个市场策略。举一个我亲身经历的例子,圣诞节前伦敦的某拍卖行拍卖一个位于伦敦市区Euston的两室一厅公寓(Ex-Council),市场价值在£520,000左右,拍卖行给出的初始标价是£225,000,当时吸引了许多人来看房,拍卖当天大概有十人参与了竞拍包括我在内,最后房子以£501,000卖出。可以说这是一个很成功的以低价吸引买家的来竞拍并获得不错的卖出价的案例。

6. 做功课和调查(Due Diligence)

投资者在参加拍卖会之前做功课是十分重要的一步。第一,通过比较附近房子成交价来估算它的市场价值。第二,认真研究卖家律师提供的法律文件(Legal Pack),特别是特别条款(Special Conditions)和Title的相关文件。如果对拍卖行某一套房子很感兴趣,务必要认真阅读法律文件(Legal Pack)的所有内容。并且建议交给律师去做。

7. 坚守自己的底线

如果需要拍卖当天去参加竞拍,必须要给自己设一个底线,拍卖的氛围是一个非常兴奋的过程,买家很容易会被拍卖人(Auctioneer)和竞争者的言语所影响从而盲目地提价。所提前设一个底线并坚持这个底线非常重要。

8. 购买资金

在拍卖行买房,交换合约当天和最后成交的时间只有短短28天。如果从传统银行获取Buy to let贷款,通常时间是不够的(也有例外)。所以投资者从拍卖行购买一般是用现金或者从收取较高利息的Auction Finance下进行,之后再把房子进行二次贷款(Remortgage)。关于Auction Finance的内容我会在下一篇文章里具体讲解。

最后祝愿大家2017投资顺利,最重要是Taking actions!

作者: 英国房产达人荟 | 微信: ukhomeVIP
简介: 伦敦华人资深房产投资者分享其亲身投资经验,不谈宏观空泛的理论,只告诉你最有用最贴地气的投资实战资讯。
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