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在上一篇文章末我简单介绍了购买拍卖行房屋时,可以使用短期贷款(Bridging Loan),详细请查看在拍卖行寻找高回报项目。对于Bridging Loan,有投资经验的朋友应该不会感到陌生,第一反应一般都会是“速度快,利息高”。确实,它比普通银行的以租还贷(Buy to Let)的利息高很多,每月的百分比一般在0.65-1.25%不等,贷款金额(Loan to Value)越高,利息越高,反之亦然。既然其利息这么高,为什么还是有许多投资者需要它?下面的内容会做出详细的回答。

短期贷款(Bridging Loan)有什么优势?

1. 速度快(Speed and Certainty)

从申请贷款到最后成交放款最多只需要1个月,相比起普通银行,它的速度占了很大的优势。

2. 审批条件灵活(Flexible Underwriting)

普通银行不愿意借贷的房子,我们称之为“不可贷款的房子”(Unmortgageable Property),其中的原因包括条件很差不适宜出租,或房子结构有缺陷,或Leasehold租约短等等,然而提供短期贷款的机构都有很大的机会同意借贷给这类房子。另外,对于因为自身原因而无法获取以租还贷贷款(Buy to let mortgage)的申请人,比如还没有拿到永居的中国投资者,短期借贷机构也是相对比较开放的。

短期贷款Bridging Loan

什么时候需要使用短期贷款?

1. 上面提到的当房子不符合普通银行的借贷条件时。

2. 房子买回来条件很差需要装修改造之后卖出时。

3. 在拍卖行购买房屋,由于交换合约和成交的时间短,现金只足够给首付时。

4. 在购买低于市场价值(BMV: Below Market Value)的房屋时,如果卖方要求尽快完成交,买方在无法用全现金购买的情况下,一般选择短期贷款。在买方拥有房屋6个月之后,通过二次贷款(Remortgage)把Bridging贷款还清。

短期贷款的费用和周期如何?

顾名思义,Bridging Loan只是作为一个临时搭桥的短期方案,所以通常此类贷款的周期最多只有12个月。

费用方面有三点:

1. 借贷的利息。前面提及了短期贷款的利息是按照贷款金额(Loan to Value)来决定的,投资者能够承担的首付越多,借贷的金额越少,利息会相应地减少。一般借贷机构可以借贷买房价格的70%,收取最高区间的利息,一般是1-1.25%每个月(12-15%每年)。

2. 手续费和其他费用。除了利息之外,他们还会收取贷款金额的1-2.5%作为手续费。如果你使用借贷经理人(Broker)帮你向借贷机构申请贷款,他们还会额外收取一个费用(Procurement Fee)作为给借贷经理人的分成,这个费用一般是贷款金额的0.35-1%不等。

3. “退场费”。还需要注意的是,当把全部贷款还清的时候,有些借贷机构会收取一个“退场费”(Exit Fee)。这个费用也是按照借贷金额的1%左右收取。原本一年12%的利息,会因为形形色色费用的增加而最后高达15-19%。借贷机构会在一开始放款的时候把这些额外的费用扣除,所以最后拿到手的金额会比原本的贷款金额(Loan to Value)要少。所以务必注意,投资者在选取Bridging贷款的时候一定要看清这些潜在的收费和条款。

4. 额外的律师费用。在使用短期贷款购买房屋时,除了投资者自己的买房律师外,借贷机构也会要求第三方律师加入这次购买行为中,这个法律费用也是贷款人需要支付的。

如何还清短期贷款(Exit Strategy)?

1. 把房子在贷款期限内卖出。

2. 通过向普通银行二次贷款,转成以租还贷贷款(Buy to Let Mortgage)从而把Bridging贷款还清。

总的来说,使用短期贷款(Bridging)是一个非常灵活和迅速的购买手段。虽然中间收费很多且费用较高,但是作为投资者,只要做好前期调查Due Diligence和确定好资金返还计划(Exit Plan),那么其将是很强大的购买辅助和力量。

作者: 英国房产达人荟 | 微信: ukhomeVIP
简介: 伦敦华人资深房产投资者分享其亲身投资经验,不谈宏观空泛的理论,只告诉你最有用最贴地气的投资实战资讯。
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