Property income通常是指房租收入,但其实还包括一些不太常见的。比如你有一片地,租给了射击俱乐部,你卖shooting rights所得的收入也属于property income;或者你有一片池塘,供人钓鱼,卖钓鱼证(fishing permit)的收入也是按property income来交税。不管这些,我们主要讨论一下出租房子的租金收入(rental income)。

英国租房那些事儿

计算你的taxable property income profit / loss,必须用accrual basis (权责发生制),就是说在这个税务年里,你应该收到的租金(rents receivable,不管你是不是真的已经收到了),减去发生在这个税务年里的可以抵税的费用(allowable expenses payable,不管你是不是已经支付了),得出你这个税务年的房租利润或损失,然后再算应该交多少税。所以在计算的时候,也许不是cash in减去cash out那样简单。

那么哪些支出是可以抵扣的呢(allowable expenses)

一般来说有中介费、广告费、房屋保险、水电煤气、council tax、维修维护(repairs and maintenance),等等,但必须是完全地、纯粹地为了出租而发生的费用(incurred “wholly and exclusively” for the letting business)。

Repairs and Maintenance 维修维护费用

必须是真正的维修(genuine repair expenses)才可以用来抵扣,即只是恢复原状、不是提升价值(improvement)、不能够使房屋增值的维修。如果你的维修是improvement、会使房屋增值,那它就是资本性的支出(capital expenditure),不能从收入中抵扣。

比如说窗户玻璃碎了,你找人装上新的玻璃,这个费用是可以抵扣的,因为玻璃总是要装的,你只是把它恢复到原来的样子,并不会使房屋升值。从前还规定如果那个窗户原来是single glazed(单层玻璃),现在你换成double glazed (双层玻璃)就是一种improvement,属于资本性支出。当然现在double glazed已经成为标配,HMRC也已经接受single glazed换成double glazed的维修是allowable expenses,允许从租金中抵扣。

再比如房顶漏了,你把那个漏了的地方修补好,算维修,可以抵扣(deductible);你要是胆敢趁机把整个房顶全换一新,那就是capital expenditure,不能抵扣了。当然,capital expenditures不能用来抵income tax,但是将来卖房子的时候可以用来抵CGT(Capital Gains Tax)。

有一个例外是房东节能津贴(LESA, Landlord’s Energy Saving Allowance),这个是capital expenditure,但是可以从你的租金收入中抵扣。如果在今年4月6日前,你为你的出租房购买、安装了节能材料,比如阁楼、地板或夹壁墙(cavity wall)的绝缘层,产生的费用可以抵扣租金,上限是£1,500。具体细节可以查 HMRC 网站:http://www.hmrc.gov.uk

Relief for Finance Cost

贷款利息(mortgage interest)和贷款费用(arrangement fees)目前是可以完全从租金收入中抵扣的。但新的Budget(财政预算)规定,从2017年4月起,用4年的时间,将逐步减少到只能抵扣到基本税率(basic tax rate, 20%)。

比如说你是40%税率的纳税人,你的贷款利息目前可以抵40%的税,但是到了2020/21年,你支付的利息就只能抵扣20%的税了。

值得一提的是,这个新规定似乎不打算征求意见(not subject to consultation),所以尽管很多人反对(主要是高收入的人,40% 和45%税率的人),还是会直接写入税法。(不是我说的,专家说的哈)。

Wear and Tear Allowance 家具损耗补贴

带家具出租的房屋(furnished residential property)目前有10% 的wear and tear allowance,即你的相关租金(relevant rental amount)的10% 可以从收入中扣除,即使你当年并没有花钱更换家具。这个relevant rental amount 是指当年的租金减去水电煤气council tax等(这些费用通常应该由房客支付,但是如果租金包bills的话就是房东代付了)。

但是从明年4月起,这个10%的wear and tear将被取消,取而代之的,是 “Tax Relief for Replacing Furnishings”,简单讲就是虽然你第一次为出租房置办家具的费用不能抵扣,但是如果家具坏了你买个新的(replacement),这个更换家具的费用是可以抵扣的。

这个跟原来的renewal basis很象(2013年4月被取消),但是也不完全一样。新政策的好处是你的房子不必非得是带家具出租的(fully furnished),可以是unfurnished或者part furnished, 只要不是furnished holiday letting (FHL),不是商业房(commercial properties),那么你更换家具家电厨房用具的支出就可以从收入中抵扣。

所以,如果你那个房客 Mr. Fatty 的床断了腿,且让他暂时睡在地上吧,熬到2016年4月6号再去买个新床!

推荐文章:在英国当房东那些事儿

作者: 海一 | 微信: Ukkids
简介: 还在为周末带娃去哪里头疼吗?为参加什么辅导班课外班烦恼吗?来来来,往这儿看,这里有最high最in各类儿童活动资讯,最棒最有特色的家庭餐厅,最耍的开的旅行线,这儿就是你的英国养娃指南!

.

bangli-728x90-1c new
(取消回复)

输入邮箱评论,或使用社交网络登录评论