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在英国购房出租(buy to let)投资方的房东们,持有房产方式主要有两种:一种是以个人名义贷款买房持有,这主要适用于只买几套房的小房东;另外一种是以有限公司的名义贷款和买房,英国大多数的职业房东,都是用这种方式。

然而,去年奥斯本宣布的2020年房屋税率改革宣布,个人持有的房产,贷款利息还款不能用来冲抵房租的盈利,租金部分都要当成盈利计算所得税。一时间,用公司来买房的投资者,一下多了起来……

举个例子,假设不考虑其他费用,如果一套房子一年租金15000英镑,贷款利息还款要还6000英镑的话,本来只有剩下的9000英镑这部分要作为盈利算税。可2020年以后,整个15000英镑租金部分都要当成盈利算税!这样一来,个人投资者要交的税,一下就多了起来。

然而,这个规定只针对个人持有的房产,不针对公司持有的房产。所以今天我们就来具体说一下:为什么不用个人名义买房,要用公司的名义投资买房?

英国Buy to Let

用公司名义买投资房到底有哪些好处和坏处?

一. 用有限公司名义投资房产的优势:

1. 盈利税Tax treatment of profits

用公司盈利的盈利税,即去掉所有的成本之后(包括利息,中介,物业等),公司税的收税比例是20%(奥斯本今天宣布要把这个减到15%);如果是个人的话,就要按阶梯算税,6万镑一下平均30%多的税率。如果年收入超过6万英镑,超出的部分交40%的税!

恩,这就是15%跟40%的差别!

所以如果你未来打算买很多套房,不如把这些房产以公司的名义买,税费按照公司税来交,会减免很多。

只要你的钱一直在公司里不提取出来的话,你所有的盈利只需要交15%的盈利税!你可以把这些盈利继续放在公司里买更多的房子投资。如果你把钱用基本工资+分红提取出来的话,每年3-4万英镑以下的部分税率很低,只有超过了4万镑以上的部分,税率才会跟个人所得税类似。

所以如果你是一直买房的话,你就把利润放到公司里面,不要提到个人或者如果提取出来也不要超过缴税的限额。这样是处理买房出租投资(Buy to Let)最最划算的方法,毕竟只需要交15%的税。

2. 贷款冲抵税Tax treatment of mortgage interest

还是之前提到的例子,2020年之后,贷款的利息就不能用来抵税了。也就是说,假如你的房租年收入是1万5千英镑,你的贷款利息要还6000英镑的话,现在是按照9000英镑算成利润来上税;但是2020年之后,要按照你所有的收入1万5千英镑来计税,这样很大程度就相当于把你的利润冲抵掉了,没得赚了……

但是你公司持有的话,不要紧,你仍然可以把利息还贷的这部分当成公司的支出,而去冲抵掉你的税的部分。

所以2020年之后,公司持有房产会比个人持有房产要少交很多税费,利润可以高很多,这样就是为什么奥斯本提出这个改革之后,大家都跑去用公司来持有房产的原因了。

3. 遗产税Opportunities to mitigateinheritance tax

如果你想把你的财产给你的孩子的话,你只需要把公司title转给你的孩子,而不需要交遗产税,因为技术上来说公司的这些股份和分红可以使用公司财产减免税政策。相比起来你想把遗产正常传递到你的孩子手里,要交巨额的遗产税,要省得多!

4. 印花税 Stamp Duty

2016年4月1日的新政策。个人购房投资房或者第二套以上的房子,印花税要多交3%。如果用公司来一次性买6套或者更多的房话,可以走商业Commercial的印花税,比常规个人的低很多!

用公司买房的好处大概就是上面这些,如果说后两个还算是次要的话,前两个:盈利税和贷款税冲抵则是用公司买房的最大的优势!

二. 用公司投资房产的劣势

最大的问题是贷款!因为用有限公司去贷款,需要考虑以下这几个因素:

1. 贷款方即Lender数量更少,这些可以贷款给投资房产的公司的数量,要远远少于可以贷款给个人……所以,贷款方的要求更高了。
用有限公司来贷款,你需要有英国永居身份,或者是英国国籍;

2. 你用来持有房产公司,必须注册成SPV – Special Purpose Vehicle 特殊单一业务公司,且业务仅限于公司业务代码SICCode 68100 68209 即买房和租房;

3. 公司Buy to let的贷款利率会更高一些,现在个人Buy To Let的利息在2%~2.5%左右,而公司buy to let贷款利息是 3.5%左右……贷款利息的成本会高一些;

4. 你需要为公司请专门的会计,或者你自己熟知会计的知识,用来报税……这样请会计一年下来的成本会有几百英镑;

5. Capital Gain Tax资本增值税没有减免。如果你用公司来买房,比如你10万英镑买进,15万英镑卖出的话,那这盈利的5万英镑按照公司税20%(或者马上要实行的15%)当盈利来交税;

但如果是你个人的话,这部分多出来的5万镑,你收入低的话要交税18%,你收入高的话要交税28%。但是,个人capital gain tax会有每年1万1千英镑收益的税务减免。如果按照低收入18%来算的话,就相当于可以减免2000英镑左右……

没有了这个减免,可以算是CapitalGain Tax上面公司购买的一点点劣势。

三. 如何衡量你自己是适合个人投资买房还是设立公司买房

1. 你的收入

如果你每年的个人收入很高,要交个人所得税40%以上,而且你的配偶也不是低收入的人群,(也就不能把房产转移到他/她的名下)那就用公司来投资房产,少交一半,甚至一多半的税!

2. 贷款

是否有能力将你的贷款利息算做你的公司运营成本,会是你考虑转个人投资的一个重头;

3. 首付

因为贷款给公司的贷款方相对比较少,如果你的现金比较富裕的话,那么首付的比例相对高,你的贷款利率就会比较低,公司投资买房会更合算;

4. 灵活性

如果你考虑将你的家人或者朋友引入到你的房产投资领域的话,那设立公司会给你更高的灵活性,股权分配上更为正规和容易,印花税和律师费也没有那么高昂和复杂,同时结构合理的话,未来遗产税上也会交的少很多。

结论是:如果你未来打算持有超过5套以上房产长期持有,那用公司买更利于合理避税。如果只是买1-2套,那没必要用公司持有那么麻烦 (buy to let利息会高,还有会计报税之类相关费用)。如果只打算短期持有,未来要通过转手增值的,且你个人收入不高的话,也推荐用个人名义买,因为有前文提到的Capital Gain Tax Relief。

最后提示

1. 如果你决定用公司来买房的话,有几点需要注意:公司要成立成SPV limited company。具体如何成立,你可以问问你的会计或者经纪人

2. 在确定你能不能买之前,要去咨询一个熟悉公司buyto let贷款这方面的经纪人。让他给你评估。

3. 这个只适用于你之后买的房。至于怎么把之前你个人已经买的房产转移到新的公司,改成以公司名义持有的话,这个话题比较复杂,比较大。这其中涉及的各种税率很多,减免的方式也很多。

作者: 英伦房产圈 | 微信: buyhomeuk
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