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之前我们介绍了在英国的买房步骤,但是大部分都是针对二手房的,英国的购房环境跟国内大不一样,大部分的房产交易都是二手房,新房屈指可数,但是中国人喜欢新,新房、新车、新家具、新生活,所以很多华人在英国还是倾向于买新房。2016年11月,邦利预订了一套正在开发中的期房,交了500押金,2017年3月,房子建好了,3月初我们和开发商交换合同,交完首付,3月中旬我们如期搬入新家,结束了我们四年来的英国租房生活。

如何在英国购买期房:买房步骤+注意事项

今天邦利就要来和大家分享一下如何在英国购买期房,本文分为五个部分:

阶段一:与开发商签约

英国的房地产开发商不如国内满地开花,尤其是新房的开发商更是不多,邦利签的是Barratt (邦瑞房产),这篇文章并非广告文,纯属巧合,所以文章中我只能以Barratt为例说明。Barratt是英国很大的房产开发公司,旗下有邦瑞房地产(Barratt Homes)、邦瑞伦敦房地产(Barratt London)和大卫尔森地产(David Wilson Homes),以我们这片新区域为例,主干道左边是Barratt Homes,右面是David Wilson Homes,一开始我还以为是两个房产公司,后来才知道他们是一家的。除了Barratt ,英国的Bovis Homes也很有名,在伦敦周边的卫星城开了很多新楼盘,邦利有三个朋友都是买的Bovis Homes的新房。

购买期房,有的人是看开发商,比如钟情于哪家开发商就专门去看他们家的;有的人比如邦利就不管这么多,我只要地段、价格、房型让我满意,不管谁是开发商,我才不管。

在看完楼盘后,选中自己最满意的一套户型,然后和开发商签署一个预售表格或者预售协议表示你要购买此房,我们当时有交500英镑的押金,然后开发商就会将该套户型标注为sold out,从销售list上取下。

预售协议的日期是你正式签署当天的日期。在这里需要特别注意的是,开发商往往会要求购房者在规定时间内交换合同,如自签约日起21天内,因此务必要计算好时间,预留出足够的时间尽快指定律师办理有关事项。预售协议中记录了购房者支付的押金,这也可以算是这一阶段的一个收据。

付押金

在预订好楼盘后需要向开发商交一定押金,这个金额从500-5000英镑不等,取决于你的房产价格,房子越贵押金越高,邦利当时交了500镑,房子总价是35万英镑。押金的目的是表示该楼盘已经被预订,就不会再放到市场上出售,如果你违约,最后不想要这个房子了,押金一般是不能退回的,除非是房产商那边出了问题,特殊情况特殊处理。

还有押金的另外一个作用是制约房价的变动或者房产商的违约,如果在规定期限内交换合同,房屋价格是按照当时交押金时的来支付,不会随着市场价格浮动而变。另外关于交换合同的期限是开发商定的,英国人办事效率大家都懂的,我们的房子11月底预订,开发商说1月份就可以交换合同拿到钥匙,最后拖到了3月份,我们家隔壁的更多拖了一年多,现在还没交房。

如何在英国购买期房:买房步骤+注意事项

阶段二:聘请律师

在英国买房是律师与律师之间的过招,仿佛与购房者没啥事儿,完全由双方的律师全权代理。购房者可以聘用自己信任的律师,也可以聘用开发商指定的律师来处理之后的事宜。我们当时为了省事儿,直接用的他们介绍的律师。实话告诉你,我们从决定买房,到看房,到订好房子,就半天时间,看了第一套房子就定了,效率高到连我们自己都害怕。

这里还要说说律师的事情,因为后来邦利和周边买房的朋友聊起了,我们家的律师算是效率超级超级高的了,有的律师真的需要你一步一步催着他做,心累。如果不是二手房没办法,建议大家还是用房产商指定的合作律师事务所,因为开发商指定的律师合作起来效率更高,他们也不用每天和不同的律师所打交道,而且开发商提供的律师还有团体优惠价格。

由于开发商与购房者的立场是不一致的,一边买,一边卖,因此有时双方的利益会发生冲突。所以开发商的律师和你的律师应该是相对独立的关系,购房者的律师应尽力为购房者服务,代表你的利益。

文书

大多数律师事务所会有自己的格式聘用文本提供给客户签署,这份文件及附件会将代理条款,律师费用,以及交易期间会遇到的各种费用list。

付款

通常律师会要求客户预先支付一部分款来启动代理程序,一般是在500-1,000英镑之间。这个费用主要用于购买初期所涉及的各种支付给第三方的费用,例如地方政府,环境调查等等。如果开发商同意代为支付你的律师费,这笔律师费一般仍是由购房者先行支付,之后开发商再从剩余应付款金额中扣除。如果需要,你也可以要求你的律师开具一份收据。我们当时用的是开发商指定的律师,所以律师费一共就给了500镑。

如何在英国购买期房:买房步骤+注意事项

阶段三:资金证明、贷款

这里就是买房最关键的步骤了:钱从哪里来?

正常情况下,华人在英国买房都是首付+贷款,如果你是土豪想全款买房我也不拦你,请先跟我做盆友。这里就涉及到两个问题,资金证明和贷款。

资金证明

如果你的首付是你的英国工资存款,这个最好办,直接让银行开具证明即可。但是大部分华人买房都会从国内周转一笔资金,有的是父母赞助,有的是卖掉国内的房产或者股票,这个时候就要提供资金证明了。我们的首付一部分是国内的股票兑现后转到英国的,因此提供资金证明只是简单的把股票交易软件打开,截图发给律师就算过了,其实还是资金不大,我们只从国内转了40万人民币过来(按照当时的汇率是4万多镑),其他的都是英镑存款。遇到金额大的,资金证明就要注意了,关于这一点,我们不展开,请参考:从国内汇款购房:您知道如何证明资金来源吗?

贷款

然而土豪并不多,大部分人买房还是会选择银行贷款。来说说我们房产的首付和贷款情况,由于我们用的是Help to buy买房,房子总价是35万,利用Help to buy可以拿到20% 的政府5年无息贷款,也就是7万,我们向Halifax银行贷款20万,所以首付我们需要支付8万。具体贷不贷款,贷多少,偿还期限、月供等等,每个人情况都不一样,所以不能一概而论,我们这里也不展开说。

其实英国的贷款利率很低,理性的投资者都会选择贷款买房而非现金全款买房,大家完全可以通过贷款,将自己多余的资金用于其它项目的投资。关于银行贷款的细节我们这里也不展开,请参考:英国买房,如何拿到更多的银行贷款

阶段四:交换合同

我们最后交换合同和交首付是同步进行的,时间是拿钥匙的前一周,其实跟我们当初交定金预估的时间要晚一个多月。律师会提前一个月告诉你交首付的时间,以保证你有充足的时间准备好资金,尤其是有海外资金的,他们会提醒你如何做资金证明。比如我们正在为资金证明焦头烂额的时候,发了邮件去问律师,结果律师说你把股票交易软件打开截图发过来就好了,我们也不知道他们是怎么看懂的,还用的是google翻译。

阶段五:拿钥匙

这里还有一个步骤没有说到,关于室内装修和家具。英国的新房其实都是拎包入住的,不会像国内新房那样给你一个清水房,像是厨房、厕所、地板、电灯插座、热水设备等等都是建房的时候全部弄好之后再给你的。一般在交房前的3个月左右,开发商会请你过去商量室内装修的事宜,比如厨房装修选择哪个级别,家具颜色、地面用地毯还是地板等等都是由购房者来决定,但是羊毛出在羊身上,你懂的。由于我家先生特别喜欢DIY,理工男的最爱,家里修修补补什么的最在行,所以我们只选了最基本的厨房和卫生间,楼上楼下的地板地毯都是我们自己铺的,连主卧的走入式衣柜也是自己装的,省了一半多的钱呢。最后家具也没有用他们推荐的品牌,在今年黑五的时候购买了全套oak furniture的实木家具。

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拿到钥匙后就选个黄道吉日搬家吧(请参考:英国搬家全攻略)。我们搬家前将所有的窗户打开通风透气,其实里面味道也不大,放了一些绿色植物,搬进来的时候几乎没有味道了。

期房建设期间的几个关键步骤

我们预订好房子后会在开发商的官网上有一个账户,登录后就能看到自己房子的建设进度,如下图:

期房建设期间的几个关键步骤

购买期房最大的满足感就是你能见证整个房子的修建过程,完完全全了解房子的内外部结构。在我们预订完房子到交房期间,前后来看了四次,有两次是开发商要求我们过来的:

第一次:预订房子

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我们预订房子的时候地基已经建成,可以看到四面承重墙的结构,跟中国的比起来还是要结实很多,承重墙有三层,里外都是砖头,中间是填充得满满的保暖材料。所以新房比老房保暖,很大程度是新房要求填充保暖材料。

第二次:封顶

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房屋封顶的时候开发商邀请我们过来看了一下,房子的大体轮廓就出来了。

第三次:布线

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布线也是很重要的环节,开发商邀请我们过来看看布线和水管分布的情况,哪些地方需要额外添加插头(标配外的,一个插头120英镑),了结房屋的布线结构,以后改造起来也很容易。

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这个时候最好拍照录视频记录好每个房间的布线情况,以后改装的时候就知道哪些地方有电线。上面这幅图是我们二楼的房间格局,看到这里我们都傻掉了,英国的房屋结构除了四面承重墙外,里面全是木头墙哇,这是玩乐高积木吗?难怪这么不隔音。

第四次:厨房装修完

最后一次参观就是厨房装修完,房子基本成型了。

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以上就是我在英国购买期房的全部,希望可以帮助到各位买家!

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