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热衷投资英国房地产的各位朋友现在可能慢慢开始意识到一个很严重的问题:Buy to Let似乎正在凋零。这个全世界只有英国一个国家才有的金融贷款产品,在英国现有的政策和大环境下,已经不再适合投资。

早在四五年前,HMO的慢慢普及让投资者意识到了按房间分租赚取的利润比普通Buy to Let要高上好多倍。现在,由于房屋的购买成本不断上升,导致HMO的回报率逐年下降,加上管理和维护成本常年维持在比较高的水平,投资者投入的金钱和回报已经不能同当年相比。

这里印证了一句话:任何事情越早做越有利。

英国房产

那么即将踏入2018年,怎么样才算是聪明的投资呢?Airbnb/Serviced Accommodation这种商业模式并不是最近才有的,因为近两三年来Airbnb网站及家庭式旅馆的兴起和迅速发展,所以吸引到了越来越多的人的关注。

把房子从原来的Buy to Let转型成酒店式公寓,最根本的变化是你所要面对的不再是租客,而是客户。租客不缴付房租依然可以赖在房子里且很难赶走,而客户如果不给钱可以直接报警赶人。更重要的是,做酒店公寓是实实在在的开门做生意(Business),需要系统化的管理和团队经营。不要小看一套小小的公寓,需要考虑的问题和做的事情都是和酒店大体一致的。

从房源的获取(购买或商业租赁)-布置-定价-找客户-订单的管理(Channel Manager)-客户入住前的沟通-入住当天如何给钥匙和收钱-紧急事件的处理-直到客户离开后的清洁。这一个大循环里面每一步都非常重要。一方面出错可能会影响到下一个订单, 或者影响到客户的评价(Review),这些本身都是一环扣一环。我从今年4月开始涉足这一领域,期间遇到了非常多的问题,例如,我们的第二个客人,在全新的房屋内开大麻派对,把房子弄得乌烟瘴气面目全非,还被邻居不断投诉。

还有常见的是,客人拿盗用的银行卡来付钱导致银行要求退款(Chargeback)。再有比如夏天入住率很高,但冬天突然没人订了等等。

房源的获取

可以是自己购买的房子,也可以是通过商业租赁的形式,从房东直接租下来,每个月交付租金,然后把房子以酒店式公寓的房子运营。这里也有许多要注意的问题,比如一般的公寓无法拿来做酒店式公寓,因为在lease的条款里面会涉及到房屋不能用于商业用途。如果你想偷偷做,有很多管理公司也会定期上booking.com或者airbnb抽查,看看有没有自己管辖的房屋被拿来做酒店。一旦被发现就会先警告后罚款。

布置

这是一个比较大的学问。布置的色彩搭配,家具选择都会直接影响到客户是否下订单。这里可以学习一下色彩搭配的知识,或者直接找室内布置和摄影的专业人士。

定价

与Rightmove和Zoopla上查找和比较周边地区租金的情况类似,酒店式公寓每晚的定价也可以通过各大酒店平台网站例如Airbnb, Booking.com, Agoda等来做一个比较。另外相关定价也是需要根据实际运营情况和季节来作出相应的变化。比如周末的价格一般比周中要贵,淡季需要提供一些优惠等等。

找客户

除了前面提到把房子放在主要的第三方酒店网站平台以外,也可以通过社交平台(微信,微博,facebook)免费打广告,甚至搭建自己的网站,让客户从网站直接下单。因为第三方平台的中介费都特别贵,客户如果在我们自己的平台下单,他们可以优惠,我们也省下了不菲的中介费,双赢。

订单的管理

如果只有1-2套酒店式公寓,且只是放在1-2个主要平台上,那么只需要依靠他们平台自带的后台系统来管理即可。如果房子数量比较多,投放的平台数量超过5个,那么为了管理的便捷,我们一般会使用“平台管理系统”(Channel Manager),只要其中一个平台收到订单或者取消订单,那么这个系统会自动在其它所有平台即时更新,就避免了手动调整的麻烦和重复订单(Overbooking)的风险。

客户的沟通

有些客户在入住前有特殊的要求,或者已经入住了,但有需要和房主沟通时,都需要在比较短的期间内回复并解决。这就跟租客很不相同。普通租客只是房东和租客的关系,有问题可以一周内解决,而酒店式公寓必需要认清我们是服务行业,入住的是顾客,有问题都要第一时间解决。

入住Check-in和付款

这是酒店式公寓和传统酒店完全不同的地方,酒店24小时都有前台可以为客户服务。酒店式公寓不可能提供这种配套,所以如何给钥匙也是一个比较大的难题。作为投资者的我们,每次亲自去给钥匙,是非常低效的方法。客人即便已经告知了他们预计到达时间,但是依然会因为各种原因不能准时,这时候如果亲自去check in,就不知道要等到几时了,非常耗时耗力,更别说有些客人根本不知道自己几点能到。所以建议使用密码锁来存放钥匙,在客人入住当天提供密码,客人可以随时入住,非常方便。另外付款方面,酒店可以选择现金,刷卡,电话付款和转账等方式。当然,各种付款方式都有利有弊,以后的文章会再介绍。

清洁

客人早上10点离开后,跟传统酒店一样,清洁人员就应该到位开始清洁卫生和换洗毛巾床单被罩等。酒店的清洁工是全职雇员,他们每天有固定的上班时间,上班就打扫。我们请的清洁工是按次数付钱,约束力度不如酒店,她们有可能由于各种原因不能每次都来清洁。所以我们需要有几个备选人员,且要提前安排好。这是比酒店要繁杂的地方。

酒店式公寓虽然投入的精力成本比较大,但是对房子可以有最大程度的维护,金钱回报也是相当可观。在Buy to Let不断被压缩的大环境下,思则变,变则通。

作者: 英国房产达人荟 | 微信: ukhomeVIP
简介: 伦敦华人资深房产投资者分享其亲身投资经验,不谈宏观空泛的理论,只告诉你最有用最贴地气的投资实战资讯。

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