coach20171213

首先要先声明,我到现在都还没有成功在苏格兰买到房子,所以这篇文章的背后并没有一个成功的案例。但我在这一年多断断续续的看房过程中,也不断积累了一些自己的心得,希望可以分享给大家,愿大家在买房的道路少走点弯路,都能顺顺利利地找到自己满意的安家之所。本文主要分为三部分:要不要买房子;买什么样的房子和如何买房子。内容都是基于我这一年多的看房经历、向许多朋友请教和跟各种中介聊天,也有自己做的一些研究和思考,如有错误的地方请多包涵。

苏格兰买房记

1. 要不要买房?

先简单说一下我的背景,坐标苏格兰格拉斯哥,已婚未育,预计至少会在格拉斯哥生活三年以上。我觉得判断是否需要买房,要思考以下两点:

是否有刚需

这个也是因人而异,比如我个人觉得怀孕到生小孩期间是要在自己的房子里的,有一定的安全感,而且可以完全按自己喜好布置房间,不必受房东或者中介的约束。而如果你随意而安,或者极为幸运地碰上了个好房东,这条可以pass。苏格兰的本地同龄人就很少有考虑买房子的,我们身边只有一位已经有三个孩子的苏格兰大叔有买房意向,时不时能跟我们交换一些房屋信息。

投资回报率

如果弹性比较大,觉得住在租的房子跟住在自己的房子没有区别的话,那可以从经济的角度衡量一下租房和买房的成本和收益,把买房子当成一种投资,这其中重点考虑的因素有:房租,房价(首付,贷款及利息),维护房屋的费用(property factor 类似国内物业,负责维修清洁等),当地房地产市场,房价的波动,房屋出手的难易程度(流动性),市场平均收益率,如果需要从国内周转资金还需要考虑汇率的波动。

我当时的情况是,我们几年内还没有要孩子的计划,工作也没有完全定下,所以比较摇摆,但考虑到我们至少还要在这里住上三年,房租大概£600(一个一室一厅的flat),三年下来就是2万多英镑,跟所租的房子非常类似的房子市场上大概11万英镑左右,这俩数字一比就觉得这边房租太高,房价还是比较低的(跟英格兰相比,跟首都帝都相比),就觉得应该买房。

2. 买什么样的房子?

如果已经决定要买房,那就要意志坚决,定好自己的预算、理想房型和地理位置。我觉得自己一直没有买到房子就是意志不坚决,犹犹豫豫,而且没有想清楚到底自己想要什么样的房子。

这里首先介绍两个买房网站,(也都各自有app)一个是Rightmove, 另一个是Zoopla。市场上出售的房子绝大多数都会登在这两个网站上,而且还能找到房子的历史价格和市场估价。比如下面的截图是在Zoopla搜索格拉斯哥Harbour的房子,可以看到这套301最开始房价是16万英镑,2009年金融危机之后房价跌落11.695万英镑,目前估计是14.9万英镑。

苏格兰买房记

新房子VS 老房子

苏格兰这边市场上出售的绝大部分是老房子,只有少数的新房子。新房子在保温节能方面肯定大大优于老房子,在看房子的时候,我会很看重房子的能源表现,这个可以从能源表现证书上Energy Performance Certificate (EPC)了解,一共分为A-G七个级别,有两个数值,一个是当前的数值,一个是房子通过节能改造可以达到的数值,如下图:

Energy Performance Certificate (EPC)

我一般会把C级以下的就直接排除了,因为电费太高啊。苏格兰这边气温低,我又不抗冻,九月初就需要开暖气了,一直开到来年四月,所以电费作为家里一个大头费用是我的重要考虑因素。

但老房子一般层高比较高,在屋子里呆着痛快啊,可能因为本人身高比较高哈,不喜欢太低的房子,觉得有些压抑。这是因为这边九几年就实行新的建房规定,不允许房子再建的跟维多利亚时期那么高了。其实这也挺矛盾的,房子高就肯定耗能也高,就跟我一第条相矛盾了。所以买房子跟所有事情都一样需要做出取舍啊!我还有一点特别喜欢老房子的是–老房子高高的漂亮的飘窗(bay window),就像下图一样:

苏格兰买房

老房子还有一点好处,比较保值,而新房子的价值会更容易受市场影响。比如上面提到的那套Harbour的房子是05年新建的房子,金融危机导致价格暴跌,而同时期老房子价格基本没有什么变化。
在地理位置比较优越的新房子一般比较大,价格比较高,比如下面这套邮编是G12的:

苏格兰买房记

也有位置稍微偏一些的,一般都是联排和独栋的(detached/semi-detached)。

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地理位置

关于房地产投资,有那么个大家都知道的黄金守则:location location location。我承认地理位置很重要,但如何判断一个地理位置的好坏呢?我觉得也是因人而异,看你购房的目的。如果有小孩子,那就要看学区了。是的,哪里都是有学区之分的。在格拉斯哥,Jordanhill 高中是公认的最好的高中,因此Jordanhill地区的房子非常抢手。格拉斯哥大学附近的房子也是非常受欢迎的,一部分是父母为即将入学的孩子购买,一部分是地产投资人买完用以出租给学生或者在大学工作的老师们(buy-to-let)。

近些年,邮编为G3的Finnieston地区的房子也比较火,主要是中国房东在此地区投资,用以出租给中国学生。这里步行到格拉斯哥大学距离适中,生活设施齐全,房价也不是很高,并且还有一批学生宿舍也在这边集聚起来,中国学生比较喜欢抱团,都倾向租这边的房子。

本地人比较喜欢Hyndland地区,跟几个当地朋友聊天,都表示如果在预算之内,Hyndland是首选,房价稳步上升,社区非常安全和谐,绿化也做的好。我们报价的房子基本都是在这个地区的,每次都至少有十个以上竞争对手,也证实了其受欢迎程度。

如果是一大家子,目标是在郊区买一个大house,Bearsden & Newton Mearns 也是非常不错的两个郊区。千万不要以为郊区就会便宜,这边跟国内不一样的是,大家都很看重社区(neighbourhood),Bearsden & Newton Mearns 可以看作是有钱人的社区,所以房价也是一个进入这个社区的门槛。
在格拉斯哥南部(south side),尤其是Govan地区,常被看作比较不好的地区,比较多的罗马尼亚人居住在此。这也可以在房价上体现出来。比如下面这套四室的flat,要价才125,000英镑。同样的房子在Hyndland没有400,000是肯定拿不下的。

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除此以外,交通情况,生活设施(超市,医院,餐馆),也要因人而异地考虑进来。比如我特别喜欢逛超市,又不想专门开车去,就会选择步行距离有大超市的。

内部装修情况

这点对于要买新房子的朋友可以跳过,因为新房子一般都带统一的装修。老房子就涉及装修情况了。跟国内不同的是,在国内,一个小区的房子价格不会有太大出入。而这里,装修得很好的房子会比没装修的贵出很多。我在看房的过程中了解到,有一些人专门买那种装修地非常过时的房子,然后自己装修再卖出去,利润相当可观。这可能是因为英国人工非常贵,如果你自己不懂装修,那么装修会是很大的一部分开销。

我看过的房子里有那么一套,记忆犹新,房主是一位心理医生,特别注意房间色调的搭配和小细节的设计,整套房子让人呆着都特别舒服。这就让人想多花钱购买她的设计。

所以大家就要想好,是买装修好的房子,还是选择自己装修。另外,这里的装修不仅指房间表面上的设计,还包括房屋的基本条件,比如电路,是否通天然气,是否是双层玻璃等等。这里要参考一个重要文件-home report就是房屋报告,每一个出售的房子按法律要求都有一份房屋报告,详列出各种关于这套房子的信息,比如室内面积,市场估计等等。这其中,有一部分是关于房屋情况的(condition),把房子细分成各个部分比如墙, 窗户, 房顶,地板等等,按照其当前的情况分为三类:Category 1, 2,3. Category 1 代表没有问题,Category 2 代表将来需要维修或者替换,但目前还能用,Category 3就是亮红灯了,需要立即维修或更换。

市场上有些房子是百岁老人去世以后,子女出售。这些房子的特点就是年久失修,特别有历史感。这就可能需要我们大改,比如改电路,通天然气,全部翻修。所以这些房子要价会比较低,但我们一定要把装修的费用考虑进去。

我是对装修完全不懂,而且在这边还有个语言问题,我们之前请过的电工或者修洗衣机的,英语口音都特别重,而且费用很高。所以我觉得请人装修风险比较大。我会尽量避免这种房子,选择装修好的。但如果你懂装修,喜欢装修,那真的可以捡捡漏,买一套低于市场平均价格的房子呢。

其他因素

停车位对于有车的朋友也是重点考虑因素,因为现在有车的人越来越多,停车位就相对紧张了。最好买那种有指定停车位的房子,很多老房子没有明确的停车位,有时候你需要绕着自己家兜很多圈去找一个停车位,而新房子很多都有地下停车场。当然这里主要是指楼房(flat),别墅一般都会有自己的车库。

房子的朝向,厕所是否有窗户(格拉斯哥特别潮,厕所特别容易长霉),是否有独立的厨房(中国人炒菜油烟大),小区出售出租的数量(曾经看过一套房对门就是做airbnb的,果断排除了,觉得不安全)这些都是我个人会考虑的一些因素。

最后,还有一点需要考虑的是—房屋税(Council Tax)。它是根据你的房子的价值和房子里所居住的人数决定的,那些一层两户的就比一层三四户的贵。房屋税是一年一交,学生不需要交,还有一些减免的情况,具体可以看政府网站。一般home report上都会提及房子的房屋税等级,等级分为A-H,如下图:

一般home report上都会提及房子的房屋税等级

大家也可以上政府网站上输入邮编查询房屋税等级:https://youraccount.glasgow.gov.uk

3. 怎么买房子?

想好要买什么样的房子了,就可以开始条件搜索起来啦。这里推荐rightmove的app。

它可以设定目标区域,房子类型,房间数,价格,房子什么时候开始在市场出售的等搜索条件,可以非常有效的帮助你锁定自己想要的房子。我通常会每天刷一下,设置成只看24小时以内添加到市场的房子,如下图:

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这样市场一出新房子,我就可以马上看到了。索搜的同时可以开始联系一个律师了(solicitor)。律师可以请朋友推荐,各种房屋中介也会推荐律师,有些中介比如Aberdein Considine,它就既有房屋中介的业务,也有律师部门,还有金融贷款服务。一般联系完一个律师,他会给你一个报价,就是律师费用,一般在1000镑左右,这也看律师是合伙人还是associate,价格会有一些浮动。通常价格是固定的,不是按工时或工作量计费。如果你觉得可以,就可以请他做你的律师了。这时候看不同的律所要求,有的需要你本人带着护照去律所签个合同,有的就直接把合同发给你,不需要你本人去律所。关于付费时间,我了解到的都是出价成功以后再付律师费。(我的律师到现在也没拿到钱呢,要不要同情一下)

当你搜索房子的时候,关于房子的价格,一般会看到两种报价,一个是Offers over,一个是Fixed price,这里要提醒大家,绝大多数正常的房子都是Offers over, 而且这个数字会远远低于最后的出售价。而Fixed price 房屋一般是一段时间都卖不去的房子(新房子除外),所以一定要慎重购买。

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在苏格兰买二手房要采取一种竞标的方式,这个Offers over 作为起拍价,没有任何参考价值。这里你需要联系房屋中介,索要Home report, 查找房子的市场价值market value。 有些房屋中介会直接把Home report挂到网站上,可以直接查看。目前的苏格兰房地产市场比较供不应求,所以在比较受欢迎的地区,报价一般是market value 再加价10%-15%。这里再说一下这个万恶的竞标方式,明显地倾向卖方。具体的流程是,如果你对房子感兴趣,就可以联系律师,给出自己的出价(offer),律师还会问到你期望的入住时间。然后律师会把这些信息一律递到卖房律师那里。如果卖方同意了这个出价,你们就达成了合意,可以交给律师处理后续的法律事宜。

但是对于比较受欢迎的区域的房子,目前比较常见的流程是,如果你是第一个要出价的人,当你请律师出价以后,律师会告诉你中介在等另一个人表示购买意向(Note of Interest),这样就构成两个口头的购买意向,中介就可以设置一个截止日期(Closing Date),要求大家在截至日期之前提出正式报价(offer)。当然如果在你之前已经有两个以上的人表示购买意向了,中介会直接告诉你截止日期。在截止日期当天,中介会把收集上来的报价告诉给卖房律师,由房主决定最后卖给谁。而作为买房是不知道其他人的报价的,只能知道大概有多少人竞争。

这个过程中律师一般会给一些出价意见,但我们的律师比较保守,我们每次按他的意见出价都买不到房子,后来我们会在他的意见的基础上再加个3%左右,结果到了第二名,第一名比市场价值高出了25%。。。有个中介大姐特别同情我,鼓励我千万不要放弃,一定要坚持出价,告诉我很多人都是坚持了五六年才买上的。。。

有点跳跃了,当搜索完符合条件的房子,看完home report, 对价格和房屋状况都比较满意,就可以联系中介看房了,实地考察一下房子周边环境和房子的自身条件。有时候是房主亲自带你看房,因为他们觉得自己介绍的会更详细一些,他们也想了解一下买房子的人,多数时候还是中介带着看房的。出售房子的楼门口会刮着一个牌子,有中介名称和出售“For sell”的字样。

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当卖出去以后,他们还会把加盖一块板子“sold”卖出去了!还有“sold at closing date” “在截至日期卖出去的”;”sold in three days”“三天就卖出去了”,类似的板子,都是用以宣传房屋中介公司的。这里作为买房的帖子就不具体介绍房屋中介公司了,但想提一下Clyde多用“sold at closing date”, 我们出价的好几套房子都是Clyde作为中介销售的。

看完房子如果比较满意就可以联系律师出价了,过程就像上面说的一样,就是一场没有硝烟的战争。我每次截止日期当天,都像等高考成绩一样焦虑,每次收到失败的结果,都要大吃一顿补补元气。

所以到目前为止,我还不知道出价成功以后的事情,但听朋友说,后面的过程是相当轻松愉快的,哎,希望我也可以尽快推进到下一个环节,然后再来更新这篇文章!

作者: 高地牛
简介: 生活在苏格兰的高地牛,视刘海为生命的大美妞!

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