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在英国生活的大部分华人买房或多或少都会从国内周转一些资金,有的是父母赞助,有的是卖掉国内房产,又或是股票,将人民币转为英镑在英国买房,不管通过何种渠道,都需要提供资金证明

邦利先来说说我家的资金证明情况。2016年11月,我们通过Help to buy签订了一家英国较大的开发商正在开发中的新房,预计是2017年3月交房,交房之前一周交换合同,我们需要支付大约9万英镑的首付。这几年我们在英国工作的大部分收入都放到国内购买了股票,所以这次要将所有股票变现换成英镑转到英国,我们将情况告诉律师后律师说你们只需要提供你们拥有这些股票的证明即可,当时我们也是一头雾水,如何证明这些股票是我们的呢?在网上也没找到相关案例,周边朋友很多都是提供国内的房产证明,或者父母资助的资金证明,并没有这种股票资金证明案列,最后提交资料的时候我们实在没办法,直接将股票交易软件打开,将股票总资产的那一页截图给他们发了过去,没想到成功了,这么草率的资金证明都通过了……后来跟周边朋友分享,他们觉得很不可思议,我们居然都没翻译,直接截图,这个资金证明就通过了。

英国现金买房,关于提供资金证明的那些事儿

以下是来自丽莎知道律师行关于英国买房提供资金证明的那些事儿:

现金买房必须提供资金证明,也就是说当事人必须拿出足够的证据来证明自己的现金是来路清白的,不是黑钱。

什么是黑钱?

说到黑钱,好多人都会想到杀人越货,贩卖毒品所得来的钱财。这当然是对的,不过并不全面。

法律上对于黑钱的定义比我们平常所说的要宽广很多,那就是一切非法活动所得来的钱财都是属于黑钱。

比如说一个人经营生意,没有按照法律规定缴纳所得税或者增值税,他所得来的钱财就是黑钱。

再比如按照现在的法律,非法打工已经被政客上升到了犯罪的地步,非法打工的工资收入也成了黑钱。根据保守党不久前出台的政策,移民官员和警察有权对这些收入进行没收的。

哪怕一个人有身份能够合法工作的话,如果他没有根据自己的收入缴纳个人所得税,他的收入也是非法的,也是属于黑钱的。

当然了,环境不同,人们对黑钱的理解也是不同的。比如在中国大陆的广大农村,个税申报制度并不完善,一般的个体企业都不进行年度申报的。

按照英国的标准,他们的收入自然是非法的,然而在中国大陆,恐怕很少会有人把这样的收入和黑钱联系在一起。

资金来源证明,到底要证明什么?

现金买房如何证明资金来源问题,对好多人都是头疼的事情。

律师行在处理房产买卖的过程中,经常遇到的情况是:A在英国买房,B借钱给A,然后A就拿出B所写的借据当作资金证明。

这其实是不对的,因为这张借据最多只能说明钱款从B的手里转到了A的手中。

这并没有证明这笔钱款的最初来源是什么,也就是B是如何挣到这笔钱的。这才是问题的根本。

资金证明就是要证明钱的最初来源在哪里,也就是说这笔钱是B的工资收入所得、卖房所得还是遗产继承所得,然后根据具体情况出具工资单、公司证明、房产交易记录或者遗嘱和律师公证等文件。

只要钱的来源能够证明是清白的了,至于钱从B的手里,流到了A的手里,甚至是又流到了C的手里则不是很难证明了。

英国哪些机构或者公司承担着反洗钱的警察角色?

买房需要证明资金来源,自然是为了防止当事人利用买房来达到洗钱的目的。

我们都知道所谓的洗钱活动是指当事人用非法得来的钱财,用来购买或者转换成合法的钱财。

比如说一个人在英国种大麻非法获得很多现金,然后把这些现金分别存入不同人的银行账户,然后让这些账户的持有人在中国把等额的现金转入自己指定的银行账户。

因为那些人国内的钱是合法得来的,这个人就成功地把自己犯罪所得的钱转换成了合法的钱财,而那些账户的持有人也就在不知不觉中参与了一起洗钱的活动。

当然了,在涉及到恐怖主义活动时,无论钱财的来源是否合法(比如说一个人的合法工资),只要是用来支持这类活动的,都属于反洗钱法打击的范围。

为了打击犯罪和恐怖主义活动,英国的反洗钱法在世界上可以说是非常严厉的。按照法律规定,下面的机构,公司或者个人都承担着反洗钱的责任和义务:

  •  专业公司包括律师行和会计行
  • 金融机构包括银行,信贷公司,抵押公司,换汇公司等
  • 房产中介
  • 高价值经营者包括珠宝店,古董店等经常收取高额现金的公司和生意

这些机构,公司或者个人必须获得本专业行业的监管(比如律师管理局SRA)或者向海关税务总局(HMRC)登记注册才可以正常经营,同时需要定期对自己的员工进行培训,设立反洗钱管理机制,一旦发现涉及洗钱嫌疑时,必须立刻向有关当局通报。

现金买房,您会遇到哪些麻烦的鬼门关?

华人,特别是来自中国大陆的华人,也许是世界上最勇敢的购房者了,因为他们在购房的过程中所经历的曲折和困难是任何其他人都无法相比的。

由于中国严厉的外汇管制政策,这些购房者想把资金汇出中国大陆前必须要经过两道关卡:

第一, 把人民币汇成英镑。

一般来说,不是任何人都可以随意购换外币的。

当事人必须给出一个合理的理由,比如旅游或者留学(绝对不能是购房,否则汇款就彻底无门了)才可以购置一定的外币,而且现在购换外币的理由必须和将来往境外汇外币的理由完全一致;否则也是不可以的。

更加严重的情况是,从2017年7月1日起,任何人购置超过1万美金的等值外币,则必须向上级银行申报批准才可以。关于这方面的情况,请参看我们以前的文章。

第二, 必须采取蚂蚁搬家的方式才可以汇钱出来。

按照中国的外汇管制,一个人一年内只可以往境外汇5万美金的等值外币。

同时,任何一个境外的银行账户一年内一般只可以接收不超过20万美金的等值外币;否则这个账户就可能会被列入黑名单。

这就是说,如果您需要400千英镑在英国买房的话,您就需要找十来个人帮您汇款才行,同时还需要找至少3个银行账户来接收这些汇款。这是一个多么浩大的工程!

等到这些钱曲曲折折好不容易来到英国之后,您会立刻发现,在您拿到房门的钥匙之前,您还要勇敢地闯过几道鬼门关才可以到达自己置业的顶峰:

银行

银行需要存款人证明资金的来源,这一点大家都是知道的。

按照法律规定,如果当事人拿不出相关的资金证明的话,银行有权扣押这笔资金并转交给警察。

因此,在没有充分的资金证明的情况下就贸然汇钱实际是一种非常危险的行为,在严重的情况下,自己不但会失去大笔的资金,甚至会面临警察的刑事调查。

在资金来源证明方面,好多人都认为只要自己的钱在自己的英国账户上存放一定的时间,比如说3个月或者6个月,就不应该有问题了。

这种理解是完全错误的,因为银行对账户的监管是通过计算机随机抽样进行的,并不是所有账户的一切异常活动都会被立刻发现并遭受调查的。

然而这些账户在接收汇款时没有引起银行的监管注意,并不代表这些钱在被汇出时不会引起银行的注意,更不代表银行已经默认这些钱是合法的了。

在当事人企图汇出这些钱时,银行的任何工作人员都有可能要求当事人现场出具资金合法来源证明;否则的话,他们是有权拒绝汇款的。

一旦这种情况出现,很明显房产交易很有可能无法按照计划完成。当事人会面临违约而不得不因此赔偿对方的危险。

律师

律师自然需要替客人的最大利益来考虑,然而在反洗钱这样的事情上,律师同时必须遵从法律的要求来对相关的资金来源进行核实。

否则的话,将有可能会面临严重的惩罚,包括吊销执照和刑事起诉。相信不会有多少律师会愿意因为一件房产的案件而担当那么大的风险的。

按照法律规定,律师行在没有获得足够而且令人信服的资金来源证据之前,是不可以完成房产交易的。

同时,法律要求律师对资金来源的证明应该完全独立于银行的调查。

也就是对于同一笔资金来说,银行不进行调查并不代表律师也不应该进行调查。同样的道理,律师决定对某项资金不进行调查,不代表银行也不进行调查。

我们在工作中常常听到客人问,是不是我的钱在英国的账上存了6个月的时间,就可以不提供资金证明了。根据上面我们所说的,这样的观点至少错误在三个方面:

第一,在过去6个月银行没有对这笔资金进行调查,并不代表银行已经默认这笔钱是合法的了;

第二,在过去6个月的时间里,银行没有进行调查,并不代表银行不会在将来当事人企图转钱时进行调查;

第三,即使银行决定不进行调查,也不代表自己的律师不会对这笔资金的来源进行调查。

那种认为只要当事人的钱在英国的账上存放3个月或者6个月的时间就可以不提供资金证明的想法,其实是一种懒人想法,也就是律师把自己应该尽的责任完全推卸到了银行头上,完全指望银行来替自己进行调查。

这实际是很危险的。一旦出了任何事情,律师是无法进行辩护的。

中介

在过去,中介一般是不要求当事人提供相应的资金证明的,但是随着法律的完善,越来越多的中介也开始要求购房者提供相应的资金证明。

如果他们对当事人的资金进行怀疑的话,他们一般会拒绝当事人的购房要求的。

福利部

这一点一般只是针对领取福利的购房者来说的。

按照法律规定,一个人在申请福利的时候必须向福利部证明,自己的收入是非常有限的,而且自己的存款也是非常少的。

如果当事人随后开始花几百千英镑来购房的话,自然不得不让人怀疑当事人的这些钱是从什么地方来的。

因此,在这种情况下,当事人更加应该准备非常详细的资金来源证明;否则的话,一旦福利部对这些钱的来源产生怀疑,他们拥有警察一样的权利可以对当事人进行调查,甚至发起刑事起诉。

总而言之,房产买卖由于交易额比较高,历来都是洗钱活动发生最多的领域,也是反洗钱机构监督的重点中的重点。

如果当事人在交易的过程中无法提供合理的资金证明,房产交易是很难完成的,当事人也会面临违反合同的危险。

在严重的情况下,所涉及的现金会被没收,当事人会面临刑事调查的局面。

提供资金证明在一定程度上是为了满足银行和律师的要求,然而在更大程度上,实际上更是为了保护当事人本身。

作者: 丽莎知道
简介: 【丽莎知道】是丽莎律师行创办的一个免费的专业知识发布和交流的微信平台。我们为您推送英国的法律,税务,财会,保险等方面的专业知识。

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