近年来,由于中国的房地产政策关系,越来越多中国人选择在英国购买房产。根据英国的报纸报道,英国房地产商、发展商到中国推销英国房子有增长趋势。而许多中国人在浏览房子信息时,很多人会看到永久产权(freehold)和租赁使用权(leasehold)这两个词。到底永久产权和租赁使用权有哪些区别?无论买家是把房产作为投资,还是用来自住,如果你将要在英格兰和威尔士地区购买房产,都应该注意,在法律上房产产权主要分为两种,一种是永久产权(freehold),另一种是租赁使用权(leasehold)。
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Freehold:如果你拥有某一房产的永久产权,则表示你对房屋以及房屋佔用范围内的土地拥有永久产权。永久产权是大家购买房产时比较喜好的选择。拥有永久产权,你不需要每年支付地租,也不需要支付物业费作房屋维修费用。基本上,在英国大部分的住宅屋(除了公寓)都是永久产权房。

Leasehold:另外一种常见的房产产权是租赁使用权。如果你购买的房产是属于租赁使用权,那么你对你所购买的房屋只有临时的使用权。房产的永久产权人将房产租赁给另外一个人,那么他/她与房产的承租人就会形成一种新的关系——地主与承租人的关系。地主与承租人需要根据房产及契约法订立及签署详细的具法律效力的、可以清楚说明地主与承租人双方权利及义务的书面正式合同。在英格兰及威尔士,大部分的公寓房都属于租赁使用权的房产。

Freehold和Leasehold的区别

租赁使用权是有一定年限的。根据统计,以往多数的公寓租赁使用权期限为99年。不过近年来,也有很多房产权有更长的125年的租赁使用权期限,也有少数是999年租赁使用权期限的房产。

虽然购买拥有租赁使用权的房产,相对于拥有永久权的房产的程序上比较复杂,但大致上都是根据地主赋予承租人在一定时间内房产的使用权这一个基本原则进行。通常,地主会允许承租人在一定的时间内对其房产拥有“安宁享用权”,同时承租人也应该根据租赁合约中的条款履行租赁期间的责任与义务。其中,承租人最基本的一个责任与义务就是向地主支付租赁地租。

如果是长期租赁的话,应缴付的地租一般会比较适中(通常在£50到£250之间)。并且,一般承租人需要支付所有关于房屋维护及修理费用。

Freehold和Leasehold的区别

租赁使用权对房产的使用权只是暂时性的,虽然这个“暂时性”的使用权可能会持续几十年甚至几百年,但因为这一个“暂时性”的本质,形成租赁使用权与永久权之间的区别,因为永久使用权对房产的拥有权是永久性的。

房产的租赁使用权期限已到怎么办?

如果大家购买的是永久产权的房产,那么房产的市场价值一般会保持稳定。然而,如果你购买的是租赁使用权房产的话,它的市场价值会随着使用权期限变短而降低。

一旦房产的租赁使用权期限已到,那以后怎么办呢?

实际上,当租赁使用权期限已到,承租人就失去对房产的使用权,并且必须将房产使用权归还给拥有房产的永久产权人,也就是地主。通常租赁条款中会列明,在房产租赁使用权的结束日,租客会归还房产。但在一般情况下,承租人如想延长租赁使用权的期限,应该提前足够的时间,在房产租赁使用权结束前办理续签新租赁。

永久产权和租赁使用权房产价值的区别

只要市场稳定,拥有永久产权的房产会有一定的价值。然而,购买租赁使用权的房产的价值会受到所剩余年限所影响。一开始的时候,其价值的降幅会比较小,但随着其租赁使用权年限的不断减少,相对的价值降幅会越来越大。例如,完全一样的两套公寓,拥有50年租赁使用权年限的公寓,它的价值只有另一个拥有99年租赁使用权年限公寓70% 的价值。

应该避免购买租赁使用期短的房产吗?

如果房产的租赁使用权期限少于90年的话,对于租赁使用权的拥有者来说比较不利。一般来说,任何少于80年租赁使用权年限的房产,它的市场价值会开始出现显著的改变。如果你拥有一个租赁使用权期短的房产,就算这个房产所在区域的房价上升,这个房产的市场价值也只会不断降低。因为即使你想卖掉这个房产,也不会有很多买家愿意购买。另外,很多贷款公司也可能会拒绝给予贷款。

延长租赁使用权期限

政府有一系列的法案用来保护租赁使用权拥有者免受短期租赁的影响,赋予他们可以延长租赁使用权年限和可以购买此房产的永久产权。但实际上,无论是办理延长租赁使用权期限或者是购买房产,需要花费的金钱还是很多的。此外要注意的是,对於延长住宅房屋和公寓的租赁使用权期限,相关的法律条文也是不一样的。

如何延长公寓的租赁使用权期限

一般来说,你可以在公寓的租赁使用权结束日起,延长其租赁使用权使用期限90年。如果是这样的话,延长后,你不需要再支付任何的地租,并且你可以跟地主商量新的租赁条款,例如公寓的维修由谁负责。

但是,你必须已拥有租赁使用权两年或以上,并且这个公寓原来的租赁使用权期限属于长期租赁,通常多于21年。同时,你需要支付额外的费用来延长你的租赁使用权。

很多人考虑购买一个租赁使用权期限短的房产时(一般少于80年),会坚决要卖家在他们购买此房产前,必须延长其租赁使用权的期限。当你确认自己符合延长租赁使用权期限的条件,首先你应该告知地主,并且地主有权利接受或商讨你的出价,或拒绝你的出价。如果一旦地主拒绝你的出价,你可以上庭谈判。

对于住宅房产,延长租赁使用权期限的方式如下

· 你可能可以延长房产租赁使用权使用期限50年的权利。

· 如果是这样,你可以与地主商量你的租赁条款,例如谁负责支付房子的装修。

· 然而,你必须已拥有租赁使用权两年或以上,并且这个房产原来的租赁使用权期限属于长期租赁,通常多于21年。

· 与公寓不一样,你不需要另外支付此房产的租赁使用权期限延长费用,但你以后缴付的地租很可能会提升。

· 你需征求律师代你办理延长房产租赁事宜。

与公寓的情况一样,当你确认自己符合延长租赁使用权期限的条件,首先你应该告知地主,并且地主有权利接受或商讨你的出价,或拒绝你的出价。如果一旦地主拒绝你的出价,你可以上庭谈判。

原文作者:李贞驹律师

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