相信大家在英国租房应该或多或少都曾有过关于“租约”的疑问,尤其对于初来乍到的留学生来说,想要体验自己在外租住房子的乐趣,但同时又搞不清楚关于租约、租期的相关规定,心里面很是纠结。其中大家比较多的问题,都是在于“租约到期后该怎么办?”,“在租期内能不能提早离开?”,“如果可以(或者不可以)又该怎么做?”等等……

尤其现在临近1月,冬季开学或者是要开始新学期的留学生们,都可能处于正在找新房子的阶段,所以针对大家常见会有的租约问题,今天就做个总整理。

英国租房关于租约、租期的注意事项

如何终止租约?

讲到终止租约的问题,首先我们必须要分成两个方面来看:1. 约满离开;2. 在约期内提前离开。

一般来说,在这类的私人住房租赁上,房东或者中介通常会提供租客具有固定时长的“短期保证租房协议(Assured Shorthold Tenancy)”。这类租约通常是提供1年、2年或者更短的6个月租期(尤其是针对学生来说)。

这种租约的租期是属于“固定时期(fixed term)”,也就是说,租客不可以在固定时期之前提早结束租约,否则房东可以要求租客支付剩下时期的租金。

举例来说:小明的租期是8个月,但他在住满6个月时就想要提前搬走,这个时候在没有其他特殊条款的情况之下,房东是有权利要求小明把剩下2个月的租金也给付了才可以搬走的。

知道了这个大前提后,我们就可以再回来看看两种不同的情况下,租客想要搬走、终止租约的详细做法:

1. 在约期内提前离开

中断条款(break clause)

在租约上有“中断条款(break clause)”的情况下,租客是可以依照租约上的规定来提早结束租约的。换句话说,假设你是正在找新房子的租客,你在要签约的时候,可以向房东或者中介询问看看,是不是可以在租约内加入“中断条款(breakclause)”。因为对于某些人,尤其是留学生来说,也就是在英国呆个几年的时间(尤其是硕士课程,也就是1至2年的时间),扣除掉一开始住在宿舍的时间,有可能自己只需要找个可以住个几个月的房子。

但是,许多房东或者房屋中介,提供的租约往往是1年起跳,留学生如果什么都不知情就傻傻地签约了,之后很可能会反而损失了一大笔钱。这也就是为什么,如果租客们觉得自己不会租到所规定的租期那么长,可以事前跟房东或中介讨论在租约中加上“中断条款(break clause)”的可能性。

所谓的“中断条款”,指的是在固定时期(fixed term)内,房东和租客双方都有提早结束租约的权利。租客和房东须在固定时期内,以书面通知对方来中断租约。

举例来说:小明和房东签了1年的租约,里头加上了中断条款,规定租客必须至少住满6个月。那么,即便小明没有住满1年,但他已经住满了6个月,他就可以按照租约内的规定,提早告知房东自己想要搬走(通常是提前1个月至2个月告知);而房东也不能无理拒绝他。

转租(Assign)或分租(Sublet)条款

这类条款指的是原租客想要在租期内提早搬走,而租约里又没有中断条款(因为在很多时候,房东们会倾向于把房子长租出去,而不是不停地找新租客,因此不太愿意加入中断条款),那么原租客在找到其他人来顶替自己的租约的情况下,也可以提早搬走。

需要注意的是:在这种情况下,租客必须提前(按租约的规定)通知房东,自己什么时候想要搬走,以及找到承租者想要承担余下的租期。房东一般是不可以不合理地拒绝转租的许可。

获得房东同意

如果租约中既没有中断条款,也没有转租或者分租条款的话,那么租客若是想提前离开,就必须和房东商量了。只有在房东允许租客离开的情况下,租客才可以离开;否则就是违反合同。房东有权追究租客的违约责任。需要注意的是:在询问房东的意愿时,最好是以书写的方式,像是书信或者电邮,才能留下确切的证据,避免之后的误解或纠纷。

约满离开

一般来说,如果租约到期后,租客没有搬离房屋的话,原本的“固定租期(Fixed term)”就自动变成“周期性租期(Periodic tenancy)”。周期性租期可以是无期限的。根据租约各自的规定,周期性租期的“周期”可以是以“周”,或者以“月”计算。

如果租客住到约满的几个月后,决定要搬走的话,也是需要依照租约上的规定,提前告知房东(像是提前1个月告知),房东同样也不能拒绝租客的终止要求。那如果是租约刚到期的那天(也就是租约最后一天)想要搬走呢?你的租约上同样会有规定,你是否应该要提前告知房东。需要提前告知的情形有以下:

你的租约上有写说:如果你打算在租约到期当天离开,你需要提前告知房东;

你的租约上有写说:在“固定租期(Fixed term)”结束后,这份租约会自动以“周期性租期(Periodic tenancy)”持续下去。

需要注意的是:你需要提前多少时间告知,也是要依照租约上的规定(像是1个月)。另外,如果你的租约没有特别指出来,那么租客不需要提前告知也能在固定租期(Fixed term)租约的最后一天搬走。

联合租约

对留学生来说,和自己的同学和朋友一起租房,也是留学生活中很大的乐趣之一。而这时候,像这样三五成群的租客们一起租房,就可以跟房东签订“联合租约(Joint Tenancy Agreement)”。“联合租约”就是要求租客一次性地把房子里面所有的房间都承租下来,也就是不以单独房间(一间一间地)各租各的。

每位租客在这栋房子内都有着一样的权利和责任。如果其中一位租客想要离开,就需要找到新的租客来替代他或她,否则留下来的租客就需要负担离开的这位租客的租金。

这种租约的好处在于简化了租约合同,不需要针对每个房间分别签合同。但是也有一定的坏处,因为若是联合租约中的其中一个人违反了合同(例如:没有按时交付房租),其他人也会被视为,同样违反了合同。因此在这种情况下,如果你有意想通过联合租约来租房的话,一定要找到非常了解、非常值得信赖的朋友,以免将来发生不必要的纠纷。

最后,在租房方面,除了租约以外,还有其他方面如押金,房屋修缮,地税和水电账单等问题,都是租客们在租房前需要事先做好功课的。