英国财政大臣哈蒙德(Philip Hammond)昨天宣布了年度预算案,大家应该有感觉从昨天到现在都已经被这些秋季预算(Budget 2018)的新闻刷屏了……

在哈蒙德洋洋洒洒的众多宣布当中,许多人比较关注到的应该就是国家法定薪资(National Living Wage)调涨和个人所得税免税额(tax-free Personal Allowance)调涨的好消息。

这些新变化自然代表着新的税年开始,大家可以实际入口袋的钱能够变得更多了、荷包也能稍微再饱一些。

然而,其实在昨日发布的预算案当中,还有一些关于在英国买房的印花税(Stamp Duty Land Tax)上的利好变化,许多莎粉可能都还来不及注意到;这包括了针对首购族(First Time Buyer)和换房族(也就是从原本旧的家搬到新的家,并且把原本旧的房子给卖掉);一个是在豁免对象上更加放宽,另一个则是在要回(claim back)已经预缴的“更高”印花税(higher rates of Stamp Duty)上,给出了更长时间的申请弹性。

1. 首购族(First Time Buyer)的印花税豁免政策,扩大开放至共享产权(Shared Ownership)购买人

是这样的,其实原本不是说,对于购买“共享产权”房产的首次购房者,他们原本会流失掉英国政府自2017年11月22日开始所推出的“首次购房者印花税减免”;只不过这些购买共享产权房的首购者,他们事实上所获得的减免是不公平的。

怎么说呢,举个例子:一个购买共享产权房的首购者,他或她假设买的是一栋价值为500,000镑的房产,但是他或她一开始只有买了该房产的25%产权,所以实际上他或她付出买房的价格是不达到500,000镑的,甚至于也没有达到300,000镑;可是即便这样,他或她仍旧需要缴交10,000镑的印花税:(500,000镑-300,000镑)*5%(该房价所对应的印花税率)。

换句话说,当事人所支付的印花税跟他或她实际拿到手的产权,其实是不成比例的。又或者是说,当事人选择针对他或她所买的产权部份,完全豁免而无需缴交印花税(也就是针对这25%产权的部份先不必缴交印花税);但是这么一来,一旦之后当事人想要买下该房产的更多产权时,当事人就得针对之后所买的产权,支付full rate(也就是完全没有豁免或者折扣的)印花税,即便当事人这样前前后后,实际买房的价钱根本没有达到300,000镑。

这边我们再复习一下关于首次购房者的印花税减免优惠政策,避免上面有些莎粉不理解是怎么算出来的:

所谓的首次购房者印花税减免,指的就是若是首次购房者的购房金额小于30万镑,可以完全免除印花税;而若是购房金额介于30万镑至50万镑之间(包括50万镑),那么则只需要支付超过30万镑的部分印花税。

也就是说,若是首次购房者买了栋价值为29万9千镑的房子;那么他或她就不必支付任何印花税。而若是首次购房者买了栋价值为40万镑的房子,那么他或她就需要支付超过30万镑的10万镑这部分房价的印花税,也就是:40万镑所对应的印花税率是5%,乘以10万镑(也就是超过30万镑的部份),等于5千镑。

最后,若是首次购房者所买的房产价值超过50万镑,那么则没有任何减免优惠,完全按照一般正常的印花税率来缴交。

可以看一看下图来找出自己对应的税率为何↓

印花税对比图

印花税对比图

再拉回前面提到的共享产权(Shared Ownership)房的首购者来看,英国政府的新政策终于是体认到原来政策上的不公平之处,所以从这周一开始,其规定将改成以下:

所有购买“共享产权房”的“首次购房者”,只要该房产的房价为50万镑或者以下,那么就完全豁免印花税!

并且,该政策还可以回溯至2017年11月22日起购买共享产权房的首购者;这些首购者可以再向税局要回当初那些多付的印花税:Stamp Duty Land Tax: online returns

另外需要注意的是,如果当事人所买的房产,其房价超过了50万镑,那么就和一般的首次购房者一样,并不会获得任何的印花税减免,而是要按照正常的税率来支付。

2. 换房者要回“更高印花税”的申请期限延长

许多人应该都知道,购房者如果在自己购买房产的当下,自己原先已经有一套房子(或以上)的话(无论这套房子在地球上的任何一个地方),那么新买的这套房子就会被视为第二套房(或以上)而需要被课征更高税率的印花税(higher rates of Stamp Duty)。

但在这之中有一种情况,那就是“换房者”,也就是要从自己原来的家,搬到新买的新家,然后会把旧的这个房子给卖掉;

在这种情况下,由于这套新房子依旧将是购房者主要居住的地方(也就是家),所以总的来说一旦当事人把旧房子给卖掉了,还是算是只拥有一套房子,所以照理来说是不需要支付更高印花税的。只不过,由于当事人在买新房的当下,若是尚未将旧房给出手,那么在那个当下仍旧会被当作拥有两套房子;这个时候,税局允许当事人在买了新房子的3年内,将自己原有的旧房子给卖掉;那么这样的话,当事人就可以要回之前多缴的那些印花税。

在做这类“要回”(claim back)的申请的时候,原本之前相关法律的规定是,当事人必须在卖掉旧房子的3个月内,像税局申请要回多缴的印花税,否则错过期限的话,当事人一般便无法再去申请。

而现在根据哈蒙德的红箱子所提出的新政策,同样是从这周一开始,这个3个月的期限被延长至“12个月”,也就是一年。这代表当事人可以有更充足的时间,而不需要急急忙忙的去申请退回多缴的印花税了!

需要注意的是,新政策适用的对象是从2018年10月29日起,将自己的原有的旧房子给卖掉的换房者;所以若是当事人是在这个日期之前就已经把房子卖掉的,还是需要遵守原有的3个月期限。

怎么申请退还多缴的印花税?

当事人可以直接线上申请,使用自己的Government Gateway账号登入,一步一步照着上面的指示来进行申请;或者使用线上表格:Stamp Duty Land Tax,填写完毕之后将其打印出来,并且寄到英国税局(HMRC)。

当事人如果想用邮寄申请的,其地址是: 

HM Revenue and Customs

BT -Stamp Duty Land Tax 

BX9 1HD

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