在英国,有着这样一种权利叫做“”,在中文我们把它翻译成“地役权”。简单的说,“地役权”指的就是当一个人,一直以来使用着某一块特定的土地,并且已经连续使用了20年或者超过20年的权利;那么即便这块土地的主人并不是自己,当事人也拥有继续使用该土地的权利。

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很多时候,尤其像我们中国人这样,在外不喜欢和别人相争,总是以和为贵。所以,像是碰到邻居占用自己土地的情况,比如说邻居总是爱把他们的一些物品堆放在自己房子旁边的一个特定角落;这个角落的土地虽然并不是邻居的,但是我们会想说反正那也只是个不起眼的小地方,自己平常也没在使用,所以就放任让他们继续这样堆着东西。

结果久而久之,邻居也就这样习惯成自然地继续“使用”着那块土地。这虽然说不见得会完全影响到自己目前的居住,但万一之后想要将房子给转手卖掉的话,却恐怕会衍生出一连串当初想都没想到的严重后果! 

丽莎这几天就接到这样一则咨询: 向我们咨询的自己看中了一栋心仪的房子,兴高采烈地想要把它买下来。 自己对这栋房子非常满意,一开始也没有太注意。结果没想到,当他再次去看房的时候,却发现了一个惊天大问题! 那栋房子的后花园竟然已经被邻居鸠占鹊巢了! 而且,邻居还一副理直气壮地对他说:“花园的这部分本来就是属於我的,我都使用超过20年了,之前的业主也都没有反对过,还一直让我使用。所以,这是我的!你没有权利使用!” 

自己一听简直是气坏了。但那邻居言之凿凿的,而且莎粉也不太懂英国的法律,所以不晓得该怎么办,最后只好来找丽莎求助。

他说,他的邻居放了一大堆脏脏的工具在后花园的一个角落里。虽然占据的地方不是说很大,但对想要买下这栋房子的当事人来说,怎么样也讲不通吧? 

对于这种情况,相信一般人都会理所当然地认为一栋房子中的所有附件,包括阳台、花园、车库等,都应该是属於同一个业主的,除非业主把其中的某个部分给出租了。因此很多人应该也会觉得,一般来说如果自己买下一栋房子,自然就应该拥有房子的全部,凭什么邻居说要占据就占据?

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但是呢,其实英国法律中关于“地役权”(Easements”)的解释是这样的: 根据Land Registry(土地管理局)指南第62条,地役权是指为了使用自己(主导)土地而利用他人(被动)土地的权利,例如通行权和采光权。

“A right benefiting a piece of land (known as the dominant tenement) that is enjoyed over land owned by someone else (the servient tenement).” 

而且,还有一点就是,在使用他人(被动)土地的时候,如果原本那块土地的持有人没有提出反对或者异议的话;那么,使用者(主导)在持续使用了20年之后,就会被自动赋予“那一部分”土地的使用权。

简单的说,也就是假如邻居一直占用着一块属于我们自己所持有的土地,就这样一直占用了20年的时间;那么该邻居基本上就能够获得那块土地的“使用权”,即使那块土地根本就不是该邻居的。

那也就是说,回归到我们前面提到的莎粉的例子。如果他的邻居可以证明,自己已经把后花园的那片土地,做为储藏用途连续使用了至少20年的时间; 那么即使邻居并没有去向Land Registry(土地管理局)提出申请,也已经是合法地拥有了该土地做为“储藏用途”的“使用权”。

要注意的是“使用权”这个用语。因为这条法例只是赋予使用该土地的权利,并不是该土地的“拥有权”。

也就是说,莎粉的邻居即便能够继续使用该块土地,但并不代表这块土地就会直接变成该邻居所拥有的。该块土地还是属于原本持有的业主的。

另外还有一点,也就是这种“使用权”仅限于最原始的目的。

比如说,邻居使用这块土地20年来都是为了储藏物品使用,那么邻居就不能突然改成想要在那块土地上种花。因为邻居被赋予的只是“储藏”的使用权,而不是栽种的权利。

其实,地役权包括了很多不同的范畴。

以上所说的是因长期占用土地而获得使用权的例子。

但是,在正常情况下,要使用属於他人的土地时,是必须要向原本土地的拥有者和Land Registry(土地管理局)申请的。

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《伦敦旗帜晚报》就报导了一则当事人想要向邻居申请地役权的故事。 故事的主人翁,我们称他们为E夫妇吧。E夫妇想看上了一栋半独立式的房屋想要买下,房子的后面有一个大车库。 但是,正当他们准备签合约时,发现唯一能通往车库的那条小路,居然是邻居的私人土地,而且买房的合同上也没有说明这条路的使用权。 咦,这不就代表着E夫妇没有该小路的使用权了吗? 那这样这栋房子光有车库有什么用?又没有路可以把车给开进来!

据报导, E夫妇在这样的情况下,决定要向土地管理局申请该小路的使用权。

虽然说报道的内容没有给出关于这个事件的太多细节,但就目前看到的来说,E夫妇可能满有希望可以申请成功的。因为呢,该栋房子可以从外面通往车库的只有那条小路。所以说,原本该栋房子的房主,很有可能也是一直都在使用那条路。

再假设,如果前一个房主就这么用着用着,已经使用了20年的时间,那么很有可能的是,前房主已经获得了该路的地役权。而地役权是会随着房屋转让而跟着被转移过去的。

也就是说,若是前房主已经获得了地役权的话,E夫妇自然就能在买下房子后,同样获得使用这条小路的权利了。

在申请地役权时,必须符合以下4个条件

1. 必须要有一个主导者和一个被动者 被动者的意思就是提供土地去服务他人的一方;而主导者则是指获取土地使用权的一方。 所以,就上面莎粉的例子来说:莎粉就是被动者,而邻居就是主导者;E夫妇的邻居是被动者,而E夫妇则是主导者。 

2. 行使地役权时,必须是要对主导者的物业或土地是有利的,而不是随便想占用就占用 这意思就是说,主导者是不可以因为其他和自己房子或土地无关的私人理由而申请占据被动者的土地。 对於E夫妇来说,想要申请地役权是因为土地的阻碍,而导致他们无法使用自己物业的车库。这就是对主导者的物业有利的例子。 

3. 主导和被动的物业持有者必须是不同的人 这一点是当然的了。如果两块土地都是属於同一个人的,那也就没有所谓申请使用权一说了。

4. 使用权必须是能授权转让的 主导者和被动者都必须要是他们各自土地的合法持有人,不可以是租客,也不可以是家人或朋友。

这样,双方才可以做出受法律保障的使用权授权。 这种类型的使用权其实是很常见的,通常在处理纷争时,免不了都会和左邻右吵得不愉快。所谓远亲不如近邻,邻里关系不融洽,对生活的影响可以是很大的。

也因此,如果在最一开始就能够有效地避免这类问题发生,便更能防范于未然。

如何预防类似问题

1. 坚守自己的物业,不要随便让人使用 要避免使用权纷争,最简单的方法就是在最一开始就不要给别人使用自己的土地。当你发现有人想要来使用的时候,例如想要把物品放到你的土地上,那么不要随便容忍对方使用;一开始就清楚地说不,更能防止之后的纠纷。

2. 白纸黑字,清晰地写下条约 而若是一定要给别人使用自己的土地时,那么一定要清楚地写下,无论对方使用了多长的时间,最终的使用权都是属於这块土地所有人的;双方同意后签名。

3. 长期不在家的人,可以找人帮忙看守 如果业主长期都不在家,即使土地被邻居占用了,业主很有可能也会一直被蒙在鼓里。因此,最好的方法就是找人固定去看一看、检查一下,确保自己的土地没有被随便占用。这可以是朋友,家人;当然也可以是专业的保安。

4. 一但发现土地被擅自使用,就要马上制止。对的,一发现问题就应该马上、立刻解决,直接和邻居或者说占用者说清楚。 千万不要以为邻居暂时没妨碍到自己就懒得去理会现会,又或者不好意思去说;否则日子久了,就更难要求要把使用权给拿回来了!