三月是一个充满各种突发和反转的月份,首相梅姨举步维艰,脱欧之路发展至今仍前途未卜。昨晚最新消息,梅姨在保守党议员会议上宣布,不会领导下一阶段脱欧谈判,且承诺辞职,以换取议员对脱欧协议的支持,本期让我们首先回顾下最近脱欧又发生了哪些大事件,并具体分析脱欧对英国按揭贷款带来的影响。

继第二次梅姨的脱欧协议被否决之后,欧盟领导人同意将英国脱欧的日期从3月29日,延迟到4月12日。如果梅姨的脱欧协议本周能够获得议会通过,欧盟则允许将脱欧期限进一步延迟至5月22日;如果议会第三次否决脱欧协议,英国又拿不出第二套可行方案,那么英国将在4月12日脱欧。

上个周末,梅姨更是面临“党内逼宫”,以及鼎沸民意的内外双重压力。根据BBC消息,英国执政保守党高层有透露如果首相特蕾莎·梅承诺下台,她的脱欧协议或许能在党内获得支持。

Anti-Brexit March

Anti-Brexit March

与此同时,伦敦市中心在周末举办了一场反脱欧大游行(Anti-Brexit March),参与人数达到约百万,与2003年曾被成为“本世纪伦敦最大规模的游行示威”的人数不相上下。

梅姨将第三次议会投票延迟到议会的指导性投票之后,投票中仍未有选项取得多数票,但梅姨的协议似乎已经成为无协议之外的“唯一”选项,尽管部分硬脱派仍未松口,再给“硬脱欧派”最后一次机会,希望寻求党内一致。运用简单粗暴的少数服从多数原则,也许能直接把“硬脱欧派”逼入艰难选择,在加上梅姨昨晚确认用下台换取协议通过,可谓打出了她的最后一张底牌。

金融时报认为接下来最可能的结果是,在议会彻底接管脱欧前,硬脱欧派选择有条件支持梅的脱欧协议, 梅在协议通过后辞职,保守党举行内部竞选并与7月左右选出新的首相;但也有欧盟官员表示,如果梅姨的方案最终仍没有被通过,到了4月12日又没有决定,英国依然有可能直接无协议脱欧,因为“4月12日就是新的3月29日”。

在过去的几个月里,房地产市场一直广泛认为处于平缓期,但事实是,每个月仍有大约10万人购房,一月的贷款审批额也有上升,接下来,我们进一步讨论英国脱欧是否影响了按揭贷款利率,并就购房者和转按揭顾客需要了解的趋势提供分析意见。

英国脱欧对贷款利率有影响吗?

过去几年的经济不确定的大环境并未对按揭贷款利率产生深远影响,实际上,两年和五年的固定利率目前都比2016年春季公投时的水平更低。虽然这两个利率现在都比2017年6月大选时的水平更高,但这可以被英格兰银行基准利率的两次上调所解释。

贷款利率平均水平

相信大家最近一定看到了许多关于房地产市场不景气、发展停滞的头条,但根据HMRC的数据,1月份仍有101,000人购买房屋。除此之外,英国金融公司上周公布的数据显示,18年首次购房者获得了370,000笔抵押贷款,这是12年来的最高记录。对于买家和转按揭顾客来说,还是有很多选择。Moneyfacts的数据显示,自2007年7月以来,现在有更多的固定利率贷款产品:分别对应60%,75%,85%和90%的贷款比例(LTV)。

脱欧是否会改变贷款市场?

虽然按揭贷款市场基本上“一切照旧”,但过去几年借款人的心态发生了变化。确实有更多的借款人在寻求更长时间的固定贷款利率,这应该是大家是为了避免未来脱欧不确定性所带来的基本利率上涨。这种客户的购买行为变化,使得两年和五年固定利率之间的差距降至0.41%,达到自2013年以来的最低值。

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在脱欧之前购买房屋或进行转按揭需要注意的事项

1. 固定利率产品的ERC手续费变化

如果借款人希望提前结束还贷,或者超出能偿还的额度,贷方会收手续费,叫做ERC (Early Repayment Charge)。所以在申请这种按揭前,请务必弄清楚,超出还款额度的手续费是多少。

如果想更换成其他形式的按揭,需要提前多久通知银行。如果您考虑5年或更久的固定利率产品,请您了解ERC通常按贷款金额的百分比收取,且通常逐年递减。比如,在第一年,ERC可能是3-4%,而在第四年,它可能是1%。

2. Tracker Mortgage产品的不确定性

Tracker Mortgage按揭贷款(会随着英格兰银行基准利率一起上升和下降),现阶段的利率水平与固定浮动利率相比确实更有竞争力,但是未来一旦脱欧之后,经济形势明朗,利率水平有较大可能会上涨,借款人支出则会相应变高。

3. 英国脱欧前的贷款利率

用以下这个例子,我们可以对脱欧前的贷款利率有一个大致的了解。例如一名在英国居住的购房者, 需要购买550K英镑的房产用于自住,以下举例几种常见交易类型中60%,75% 和90%LTV交易的最低入门率 - 两年固定,五年固定和两年Tracker产品。

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具体贷款产品选择,还需要根据个人的资产配置情况进行综合考量。

如何运用转按揭来为您的房产投资加码

什么是转按揭?简单来说,转按揭是你把按揭贷款从一家贷款机构转到另外一家的过程。有人也许会问,贷款好好的为什么要转按揭呢?主要有以下三点原因:

1. 通过更便宜的贷款来减少月付款金额

针对第一条原因,老董说:英国的银行和按揭贷款机构非常之多,每家都有每家的特色和不同的贷款要求。其贷款产品和具体要求也会随着市场的变化而不断地改变。因此,只有不断地了解和掌握最新的市场信息,适时地进行转按揭,才能保证您的贷款没有过时,没有过多地付钱给银行。

想了解您的贷款利率是否合适,您有没有每月付得太多,最好的办法就是拿起电话问问您的贷款顾问。

很多业主没有产品比较的概念,也不懂得贷款可以转换,白白把自己本可以省下的工作所得交给银行。有些人也许在申请贷款之初,并不具备一些低息贷款银行和金融机构的要求,但随着时间和市场的改变,已经符合了转按揭更优惠贷款的条件,却不自知,错过了好的时机,造成了金钱和时间的浪费。所以,如果你的固定利息贷款还有6个月时间就到期了,或是你现在是浮动利率,最好尽快和你的贷款顾问联系。

2. 根据需要重整贷款方案,改变当前的还款金额或年限

转按揭的第二条理由,也有很多不同的应用。例如,有些家庭由于发生了一些变故,需要减少按揭贷款的还款。可以通过合理的贷款方案重整,来降低月付款,达到一个比较舒服的还款金额。

但要注意,如果是通过延长贷款期限,来降低月付款的金额,则意味着还款期限的延长,和偿还贷款利息总额的增加。

有些时候,通过找到更便宜的贷款利率,可以在保持还款金额不变的情况下,缩短贷款周期,从而达到早日付清贷款的目的。

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3. 把房产的增值部分变成现金拿出来

第三种原因,主要是针对房产投资者的。这里以伦敦房产市场价格变化为例。在过去的二十年间,伦敦的房地产价格从10万英镑左右,稳稳地涨到了今天的50多万英镑。基本上,每10年翻了一番。这也就是为什么越来越多的人被吸引到了伦敦投资房产的原因。

但个人的资金毕竟是有限的,而伦敦的房产要价不菲,如何能在这场无形的竞赛中,占得先机,拔得头筹呢?

对于善于运用房产融资工具的投资人来说,通过银行融资无疑是他们发展的倍增器和致胜的法宝。那么在第一轮布局之后,如何在短短一两年内,在不出让手中房产,又不需要额外注资的前提下,进行又一轮投资呢?还是要依靠转按揭和按揭贷款的组合拳方案。

这说起来容易,实际操作起来,却未必简单,涉及到房产融资方案设计,贷款方选择,产品选择等许多挠头的细节处理。这也就不难理解,为什么成功的地产投资人身边往往都会有出色的房产融资顾问了。