在英国,私人是可以直接买卖土地的。虽然在伦敦这样的大城市里,大块的土地一般是给中大型开发商造楼造公寓,或者是连同房产本身一起出售。但是作为个人来说,依旧可以找到一些小块的地自己盖房,又或是买来当农场作为农业用途。在伦敦以外的地方,地还是比较便宜的。

英国上下能买的地的种类很多,我们可以举几个例子看一下。

1. 德文郡Colyton,标价:£25,000

在英国直接买地建房怎么样

共两块土地合计2.55公顷(22500平方米),一块卖25,000,一块卖35,000。紧靠着历史悠久的小镇Colyton,交通也很方便。在协议中写着这两块土地只能用作农业和畜牧。

这种地基本没有可能申请到在上面盖房子的planning。基本上就是纯农业用途了。

2. 牛津郡Camp Lane,标价:£50,000

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这块土地的标价比上面那块高了一倍,5万英镑大概是40多万人民币,面积也比德文郡那块土地大了不少,总共有8.61英亩,也就是34,843平方米。

土地整片出售,连同着上面所有的林木资源和矿产资源。 同样,不太可能能建房。

3. 伦敦,标价1,500,000

当然,也有不少地是专门带着已经申请好的建筑规划(Planning Permission)卖的。买家买回来后不需要再找当地政府申请规划,只要按别人帮忙申请好的规划的样子造房就可以。

比如下面伦敦的这一块。

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把下面的这个房子拆了拆掉。然后在这块地上造这么5套联排房。

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因为这已经是住宅用地,而且别人已经申请好了建筑规划。所以整体要加就贵了。整个地+规划的价格要150万英镑。这种一般适合一些个人小开发商。 把这个地买下来,拆掉已有的建筑,建好房这以后卖。 如果整个流程里建筑费用控制的好的话,还是能有不少赚头。

4. 伦敦,标价175,000

当然,也有很多这种适合个人家庭的。比如这块地。

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本来是一排车库。两家人之间有一个车道可以开进去。然后有人买下了这些车库, 找当地政府申请了推掉车库,改建一套房的规划许可。

规划许可申请下来后,转手以17.5万英镑想卖掉这块地。

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这是规划中想建的房子的样子。

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这种就很适合个人家庭,因为规划许可已经申请到。买家只要确认好许可确实存在,之后直接开工就可以了。不需要承担可能申请不到规划许可的风险。

需要注意的是,在英国买土地,不管是盖房子还是用作其他途径,都是一个比较成熟的市场。监管渠道完善,规章制度也比较明确清晰。如果不事先了解清楚就贸然真金白银买土地,很可能会得不偿失。

英格兰土地种类

英格兰土地大致可以分为两种:Greenfield Land 和 Brownfield Land

greenfield_vs_brownfield

Greenfield Land

就是最常见的那种没有开发过的土地,林地,农业用地都算这种。如上面德文郡的土地,牛津郡的Camp Lane,都是这一类。公园,森林等土地也是Greenfield。正是因为没有经过开发,土地上面的很多野生动植物的信息都需要调查清楚。在这类土地上,政府通常不允许做建筑规划。除非这已有就是农场,而农场里本来就建有建筑时,才有可能做一些改建的申请。

如果拿不到土地规划许可,相应的也就没法在你买来的土地上面造房子了。所以在看中一块Greenfield Land,准备买之前最好先检查一下这块土地的规划状态(local planning authority (LPA))。

在Greenfield Land中,有相当一部分是农业用地,英文是Agricultural Land。想在农业用地上申请到建筑规划许非常麻烦,当然是不推荐的。

Brownfield Land

如果想要投资,买地造房子,Brownfield Land毫无疑问会是更好的选择。

Brownfield Land很多都是那种曾经造过建筑物,后来被拆掉了的土地。因为买家可以知道以前在土地上造过什么类型的建筑,申请建筑规划许可的时候把握也就会大很多。

比起上一种多在野外的Greenfield Land,Brownfield Land标的面积可能会小一些。当然大的也有,但多半是会比前者更加昂贵的。有些是城市里的,有些是城郊的,有些干脆是有些人的后院划一块地。

比如这块BlackHill的这块地,要价£195,000,还自带20套房的规划许可,就不用特地去申请了。

Greenfield Land 和 Brownfield Land

下面这块Soham的地同样自带了建房的规划许可,因为面积较大,可以直接建成一个小区。因此价格要到了200万英镑。

Greenfield Land 和 Brownfield Land

总而言之Greenfield Land虽然价格普遍低不少。但是买来真的就是只能进行各种农业畜牧等用途。基本不太可能拿到新的规划许可。拿不到规划许可,对于想在土地上造房子的投资人来说就是废地一块。毕竟我们也不太可能真的跑到英国去放羊种田... 

Brownfield Land里有很大一部分都在城市当中,而且之前有过建筑,要申请新的许可也相对比较简单。但也要注意规划许可的种类。

如果这块地之前是作为商业用途的(比如厂房,仓库),那很有可能当地政府也只能继续允许商业用途的建筑,比较难申请作为住宅的规划。

之前我们提到过的这个事情,正因为这个原因,七八十岁的英国老人,缘何眼睁睁地看着自家的房子被夷为平地? 文中提到的地,本来属于Greenfield,不允许建房。因此刚开始申请住宅时直接被拒绝。后来两人找到历史的文件,发现很早之前这块地被政府批给个人时,是要作为停车场用途的(也就是商业用途) 因此重新按照商业用地(建仓库)申请,得到了通过。本来建成仓库也没有什么问题。但是两人后来自己住进去后,相当于又变成了住宅,违背了最初的建筑许可。自然就要被拆除了。

购地流程

不管是买哪块地,规划许可(Planning Permission)都是必不可少的。可以先申请再买地,也可以买了地之后申请。由于每个地方的council对于规划许可的要求都不一样,要申请的话可以上政府的官网: https://www.gov.uk/planning-permission-england-wales

其它方面和买房子很像,都要通过律师,都要做调查。除此之外还要为自己预备建造的建筑做一个成本估算。

总体而言比买房更便捷,所以速度也会更快一些。

建房成本

要盖自住房,买地是大头。当然具体到盖房子要用的砖瓦石泥,也不会太便宜。最开始需要想明白,或者说决定三个基本问题: 我们先来贴一个大表:这个分别是盖一个一层的房子和改一个两层的房子,在不同地方,用不同的建造方式的一个每平方米的建造成本预估。单位是英镑。 

英国建房成本

我们在来细说一下:

1. 我需要在哪里盖房

建房涉及到三大块成本,一个是购地成本,一个是人工成本,一个是材料成本。很显然选在不同的地方盖房,这三块成本的差别巨大。如果是在伦敦,不仅土地贵,人工成本高,材料成本也不便宜。而如果是在东北英格兰,米德兰兹这样相对地广人稀的地方,这三项成本都会相对轻一些。

英格兰地区盖房成本从高到低往下排分别是: 伦敦、东北英格兰、西北及西南、约克郡,英格兰东北及米德兰兹

根据地区的不同,每平米的成本大概会逐级高100英镑左右。

2. 我要怎么盖房(上面表格里的Route A~ Roud D)

准备自己动手盖房,还是准备找工人盖房,这也是影响成本的一个关键因素。大体可以分为4档。

第1档,自己动手多一点,需要做掉大约30%的总工量。剩下的找帮工来做,并且需要自己采购建筑材料。这种最便宜,毕竟自己也在参与一起盖。 

第2档,自己负责建筑工程的推进和管理,雇佣非组织性的帮工来盖房子。大部分材料需要亲自采购。总的来说,就是自己买材料,自己做工头,然后找builder来做各种实际工作。

第3档,雇佣一个承包商或者施工团队。将房屋建造至足以防雨挡雨的阶段,剩下的找帮工来完成,自己负责剩余建筑工程的推进和管理,以及采购材料。也就是找专门的施工队做房子的主体结构。然后自己做工头来做内部软装。

第4档,由承包商或者施工团队全权负责建筑。这种基本就是自己最省事,什么都不管,直接外包。当然价格也最贵了。

这4档也没有什么优劣之别,省时间就得多花钱,要省钱就得多花时间,全看自己怎么选。

每升一档,大概每平米成本会增加80英镑。以在伦敦盖一个100平米的2层楼的房子,假设做标准的装修。如果用最省钱的第一档的话,估算每平方米的建筑费用大概1200镑。如果全部交给工程队,自己最省事的话,大概每平方米要1400镑。那在建筑费用上,就是12万英镑和14万英镑的区别了。

3. 我要盖什么样的房

什么样的房包含3点:要盖多大的房,要盖几层楼的房,要盖多好的房。

盖50平米的房和盖100平米的房当然不能是一个价,盖高品质的楼房,和盖一般性一点的楼房成本也相去甚远。

首先是盖多大的房:一般会分为三个区间,小于90平米的;91-160平米的;161平米以上的。楼高大多分一层和二层。虽然盖更多楼层,或者更高的面积会使总成本上升,但是均摊到每平米的成本反而会更低一些。

其次是盖多好的房:盖房选用的材料,房子的形状,室内的装修等,都会影响到建房的成本。如果把住房质量的好坏,分为标准(Standard),良好(Good),优秀(Excellent)三个档次的话,每个档次大概会递增200-300英镑的每平米成本。

具体的预估成本,都可以在上面的大表里可以找到对应。

那么现在,如果打算造一栋总面积100平米,质量良好的双层房屋,一共要花多少钱呢?

质量良好,意味着你需要: 

  • 空腔墙,需要100mm厚的墙砖以及隔热性能
  • 人工瓷砖
  • 中等偏上的厨房
  • 至少中等的浴室配件
  • 地热供暖

摊开来一项一项讲,首先是和住房面积,住房质量等没有太大关系的成本:

  • 水电燃气连接: £8,000
  • 设计图纸:£3,000
  • 法务费用:£1,000 
  • 结构工程师费用: £500
  • 建筑规划费用:£750 
  • 自建保险:£600
  • 服务费:£4,000 

总计:£17,850

其次是和总面积相关的砖石木料: 

普通砖块每1,000块耗费£350,如果升级成好一点的需要每1,000块£850–£950。我们要求中高端,那就按折中一点的£700来算。平均每平米大约需要60块砖。

假设新房楼高3米,面积10x10,除了120平米的墙面之外还需要几处承重墙,一共大概要180平米的砖块,也就是£7,560的成本,算上损耗,大概需要£9,000。其余的承重结构并未计算在内,因为这一块的价格根据建筑设计浮动很大,先按£10,000来算。

一般来说外立面不会只用裸露的砖块。按照中高端的需求,覆盖手工瓷砖,需要额外£9,000。用于砌块的水泥大概每平米£10,需要£2,000。 也就是说砌墙和承重的成本需要大概£30,000。

屋顶材料中等水平的话大概是£65每平米,包含防水隔热以及结构设计需要大概£10,000。

地基耗费的成本可多可小,浮动同样相当大。按照£20,000来算。

两层地板的成本比起上面的稍低些,大约每平米£30就能搞定,需要£3,000。当然别忘了加上£1,250的楼梯费用,总共是£4,250。

隔断墙和天花板也不便宜。前者每平米需要花费£64,后者需要每平米£20,如果都以100平米计算,算上折损就需要大约£10,000。

厨房和浴室的数据直接就有现成的,中高端的厨房和浴室除去上面的交叉成本,大约需要花费掉£5,000,一共就是£10,000。

做完以上这些,相当于是把整套房子造了个大概,一共是£103,350。当然这还只是个大概。算上人工成本(第二档,自己为主,找没有组织的帮工)和其它零零碎碎的花销,比如按个门窗玻璃啥的,这个成本还需要再往上浮25%左右,也就是说需要大概£130,000。 

这13万镑,还没有算上买地的费用。

当然,如果觉得盖砖房太贵的话,现在也有木质房子的选择。可以直接提前从工厂定好大型结构件。 实际建房的过程就是现场安装而已。只需要几周就可以盖好 。价格也比较低。缺点嘛,就是木头房子没有砖房耐用(可能100年之内就用重建了,而砖房可以用几百年)而且木头房的转卖价格比较低,接手的买家贷款上也会有问题。

英国新房

周围朋友的真实案例

有3个英文不太好的朋友,看到利兹拍卖行正在拍卖一大片地,只需要6万英镑,绝对白菜价。他们盘算着买下这块地后,可以建点别墅出售,绝对赚翻。仔细阅读后发现,这块土地用途上写着多种用途,觉得盖房子什么的应该没问题。仨人风风火火地买下土地准备大干一场的时候,收到了一封来自当地市政府的信,上面写着:“感谢您为保护当地的野生动植物做出了贡献。”这封信令他们傻眼了。原来这块所谓“多种用途”的土地,不允许开发建房,只能那样放着,不允许破坏植物等。而他们之所以说“多种用途”,其实就是为了这块地好卖些吧。

最后,6万英镑的地可以说是砸在手里了,卖也卖不出,想盖房也不让建,就那样静静地放着吧…只能自己欣赏了…英国这样地绿地到处都是,还真没必要跑大老远买一片吧?

所以说,买地建房这件事情, 对于英国本地人来说,自己选地,自己动手设计和建造。可以有很强的自主性。 总体价格也会比直接买新房便宜一点点(如果建造过程中开销控制的好的话)。但是对于并不了解英国土地情况的海外买家来说,自己买地盖房子这事,还真是困难重重,风险极大。当然,如果说享受这种过程,不在乎赔钱还是赚钱,就另当别论了。