很多朋友问我们,在英国应该怎样申请按揭贷款呢?按揭贷款对于大多数人来说并不陌生。但是,一旦轮到自己申请时,却又似乎并不是一件那么简单的事情。今天老董来手把手教你如何成功申请按揭贷款。

在英国如何申请按揭贷款

在英国如何申请按揭贷款

英国的按揭到底有哪些?

英国的按揭贷款可以有如下几种分类方式:

1. 按照房产用途分为两大类:自住和投资;

2. 按照房产性质可以分为个人贷款和商务贷款;

3. 按照贷款用途可分为购置按揭、转按揭、架桥按揭和抵押贷款等;

4. 按照还款方式来分,又可以分成连本带息、仅支付利息或混合型贷款;

5. 按照客户的地理位置来分,还可分为英国本土按揭和国际按揭两种。其中国际按揭又包括由本土银行向英国人提供到海外投资购房的按揭贷款、向在海外工作的英国人提供回英国购房的贷款(Expat Mortgage),以及向海外的投资者提供到英国来投资买房的按揭贷款等种类。

申请按揭贷款前的准备工作

了解了贷款的种类,那么你是否对于自己的贷款需求有了一个大概的方向呢?下面我来就贷款的申请过程做一个简单的介绍。

1. 贷款申请要首先确定——目标价位

如何确定目标价位呢?在审核自住和投资按揭贷款申请时,银行在衡量申请人的还款能力时的考核依据是不同的。

对于前者,银行考核的主要是个人收入和支出水平。对于英国本地居民,一般可以贷到年收入的四到五倍;而对于投资出租的按揭贷款申请,则对个人的收入要求会松一些,侧重于考核房产的情况、出租价格和出租市场的好坏等。

除了衡量以上指标以外,为了降低银行借贷的风险,银行还会对贷款与房产价值的比例(英文简写‘LTV’)进行一定的限制。对于自住房LTV最大为95%;投资按揭则最大限制在85%。

举个栗子:王先生买房自住。其收入为5万英镑一年,按照银行的贷款政策,虽然王先生的工资按五倍计可以贷款25万英镑,但是,如果他要买的房价为26万英镑,为了控制贷款风险,是不会允许其贷款超过95%,亦即26万x 95% =24.7万镑。而且,LTV与贷款利率也是息息相关的。

如前所述,由于低的LTV降低了银行借贷的风险,贷款利率也就相应低一些。不难看出,多拿出10%的首付,把LTV从90%降到80%,贷款利率降低了1.86%。

虽然,这个例子是以自住按揭为例的,但是,对于投资按揭,利率的变化也是非常相似的。

综上所述,如何根据自身的经济情况,并结合银行的产品设置来找到适合自己的最佳投资切入点,是成功申请按揭贷款的第一步。

如何根据自身的经济情况,并结合银行的产品设置来找到适合自己的最佳投资切入点,是成功申请按揭贷款的第一步。

但其实要想找到一个比较准确的答案并不容易,你的按揭贷款顾问也许是最合适的咨询对象。他们可以根据其专业知识和经验,以及他们对各家银行具体贷款要求的了解为你提供准确、可靠的意见和建议。

申请按揭贷款是一个双向选择,申请人需要对贷款大小,利率高低以及其他服务进行选择;同时,银行也需要对申请人的资质和条件进行筛选。如果没有按揭贷款顾问(Broker)的帮助,也许你费尽心思找到的银行最终并不能为你贷款,浪费了宝贵的精力和时间,有时甚至会因此错过了买房的良好时机因

2. 按揭贷款意向书

按揭贷款意向书,英文名为AIP-Agreement in Principle或者叫做DIP- Decision in Principle,以下简称:AIP。它是基于你提供的一些基本信息,如:房价、个人收入支出水平以及存款水平等,进行的一个初始的信用调查和基本贷款量计算。如果你通过了一家银行的AIP,表明你已通过该银行的基本信用评估,同时,该评估还能告知你最多可能从该银行贷款的金额。

这里需要提醒的有几点:

1. 各银行的最大贷款额都不太一样; 

2. 这个最大贷款金额和你从银行实际拿到的钱有可能是不同; 你从银行实际拿到的钱有可能是不同; 

3. 此外,AIP仅仅证明你没有大的信用问题,贷款银行有向你贷款的意向,但并不代表你的贷款一定能够通过。贷款的金额和最终成功与否还要取决于你的个人申请材料、银行全面信用评估结果和房产评估的结果等等。

毋庸置疑的是,获取AIP是你申请走向成功的奠基石,有了它,房屋中介和房东才会知道,你不仅有心,还具备相应的能力,你对房产的出价,也才有可能被房东考虑。

在AIP通过后,通往按揭贷款的正式申请之门就向你敞开了。你的按揭贷款顾问或是银行都可以对你进行AIP检验,给你提供AIP证书。在这里需要注意,由于大多数AIP都会涉及一次初始的信用调查,并会在你的信用档案上留下申请贷款的记录。

因此,不建议在短期内进行过多的AIP测试,因为,在短期内的过多AIP申请记录,会给你的信用记录造成负面的影响,从而有可能影响到你正式贷款的成功率。尤其是当你的AIP申请在一家银行被拒绝时,更要避免侥幸心理,去找第二家、第三家银行来试着申请,这样做很有可能会进一步降低你的信用评分,有时会造成你在6个月内都无法再申请任何按揭贷款,错失投资良机。

如果你遇到AIP被银行拒绝的情况,应当立即找一个专业注册的按揭贷款顾问进行咨询。他会协助你找出原因,并评估你继续申请按揭贷款的可能性,并提供意见和建议。

由于每一家银行对于申请人的要求都不尽相同,而对这些细节要求最了解的还是按揭贷款顾问,所以,我还是建议,一开始决定买房时,就先与按揭贷款顾问联系,由他根据你的情况来有针对性地选择贷款银行,进行AIP乃至后续的申请工作,从而达到最佳效费比。既能帮你找到优质便宜的产品,又能节省你宝贵的时间和不必要的麻烦。

在英国如何申请按揭贷款

在英国如何申请按揭贷款

按揭贷款申请材料

在正式申请前,需要做一些准备工作:

1. 找到代表你进行此次交易的律师(如果是转按揭的话,一般银行会免费提供此项服务)。这个最好能提前电话咨询银行,或是你的按揭贷款顾问。因为,各银行对律师的要求不同,能做银行A业务的律师,却不见得能接银行B的业务。

因此,不乏见到,申请开始几周后,银行通知客户他的律师不能用,然后,不得不再找新律师,但先前的律师费却再也拿不回来的痛心局面。

2. 有些人也许会觉得有必要在申请前,请一家专业的房产评估勘察公司对要买的房子先进一番检查。这是你的自由。但银行不会使用你找的公司,他们只用自己固定使用的公司来进行评估,而你需要为银行所做的评估买单。

这里我们详细说一说按揭贷款申请的申请材料准备

申请材料主要包含3个部分:

1. 个人身份证明(护照)或者居留情况证明(签证)

对于需要签证在英国居留的华人,需要提供签证。

签证类别要求为:学生签证以外的,允许正常工作的签证;签证有效期,各家银行或有不同,基本要求是:在英国居住和工作两年以上,拥有永久居留签证。但是,个别银行对此有不同的要求,具体可以向投资按揭贷款顾问咨询;

2. 收入证明

这主要分为自雇和雇员两大类。

对于自雇的企业主或个体户,需要提供两年以上的个人完税证明(如:个人TaxReturn,SA302)或会计师提供的公司财务账;对于雇员,要求是固定工,并通过了任何的试用期。

证明材料为最近3个月的工资单和3个月的银行对账单,有时还会要求提供P60 或P45等。

3. 地址证明

主要是指最近3个月内的水、电、煤气和信用卡或银行账单等注意:由于各银行对申请人材料的要求不尽相同,在具体申请时,其要求有可能与上面列出的材料有出入。

按揭贷款申请

现在终于到了正式的申请阶段。如果你是通过银行直接申请,银行会根据你前期提供的工作、家庭情况,以及你的计划和目标综合考虑,从该银行内的产品中选择比较适合你的产品。

而独立的按揭贷款顾问却非常不同。在对客户的情况进行分析后,他需要在整个市场上而不是某一家银行的产品中进行比较分析,在众多银行和产品中进行比较,并最终筛选出最适合你要求的产品。

不难看出,这两种渠道的区别。有些客户也试图通过一些产品对比网站做自己的功课,找到了一些看上去不错的银行和利率,殊不知由于缺乏对各个金融机构的产品要求和申请条件的了解,往往到头来,白白耗费了精力和时间。无论是哪一种渠道,客户都必须通过一个Fact Finding阶段,也就是与贷款顾问见面,让他充分了解你的工作、家庭和未来计划等各方面的信息。

贷款顾问只有在充分了解了你的情况和需求后,才能有针对性地为你提供意见和建议。因此,请尽可能翔实地提供你的信息。如果有什么问题,在这个阶段,贷款顾问能够和你进行探讨,帮你提供一些解决方案和建议。请不要有所保留和隐瞒,这样可以提高申请的效率。

好的贷款顾问会根据客户的情况进行认真分析,并提出详细的贷款计划。有时候,这个计划会跟客户最初的设想不同。但是,贷款顾问会从他的角度与客户进行细致的讨论,向客户解释为什么需要这样做,理由是什么。

通过充分地沟通和交流,一个最终的贷款方案将形成,从此进入申请的正式提交阶段。一个贷款方案包括以下几个重要的参数:贷款类型、贷款金额(贷款比例LTV)、贷款年限、还款方式、贷款银行、贷款产品(利率组合+费用)以及替他该贷款产品的特性等。

希望本文能够在你的英国房产投资之路上帮到你。