最近参加一些活动的时候,我会经常遇到手里有游资的投资者朋友向我提出的一个很普遍的问题:投资房产是尽量把房屋贷款还清还是用这笔钱继续投资更划算?这个问题对于那些西方的金融或者地产领域的投资大佬早就已经是个具有肯定答案的话题,但是却依然困扰很多中小地产投资者,那我就给大家举几个简单的例子让大家明白金融杠杆的作用。

在英国如何申请按揭贷款

比如说贾先生看中一套房子30万英镑,首付30%也就是9万,贷款21万,30年期,贷款利率1.98%,总支付利息71280元,到期本息合计28.1万。假设他手上刚好有30万英镑全部用来购房,那么貌似省了7.1万的利息。我们来假设10年后这个房子的价格翻了一番,那么他手里的房产就价值60万英镑,净赚30万,利润率100%。

可是我们再来看另外一组数据,同样你也有30万英镑,但是你比贾先生聪明,你只付了9万首付,而用余下的20万万来投资,会发生什么呢?

首先在能够从银行贷到款的前提下,你又买两套同样价值的房产进行投资,那么你就拥有3套价值30万的房产,10年当中你的房子也翻了一番,房产总值现在是180万英镑,可是别忘了还欠银行63万的贷款,如果我们选择的是只还利息的房贷,那十年之后还掉银行的贷款,属于你的钱就剩下117万,当初的30万为你净赚了87万,利润率290%。

除掉贾先生这十年省出来的利息(7.1/3=2.4万),你比贾先生在这十年里多赚了近55万,这个钱哪里来的? 答案很简单,金融杠杆帮你撬动的。

当然以上是理想状态下的,前提是你买的房产能够出租并且租金收入能够帮你偿还银行的利息,但是这在伦敦这样一个出租房供不应求的国际大都市里,做到这点实在是很简单,当然这需要一定的挑选房子的技巧及规则,以后我们在其他文章中再给大家建议。

另外这里没有就资产增资的税收进行讨论,感兴趣的话我们以后的话题再来讨论。

以上案例基于英国房价10年翻一番的假设。根据《经济学家》历史统计数据(《经济学家>--Prime Economics),英国房价从1993年的平均£62,333上涨到2012年的£247,000,20年时间里长了400%,而在伦敦这个数字则是在15年就飙涨了420%。