又到了每年许多新留学生来到英国,开始新的学期、新的篇章的时候了!对于许多初来乍到的留学生来说,有可能已经,或者一段时间以后就会开始关注如何在英国自己租房子住的问题了。

对于在英国租房子,需要注意的事项其实详细说起来能够挺多挺杂的。今天丽莎就针对一些大家比较经常或者需要关注的点提出来讲讲,希望能为“租房新手”们带来一些帮助。当然了,如果大家已经是租房老手或者房东的话,也别急着关掉文章,因为随着英国政府近年来各种相关政策的执行,或许有部分租房方面的内容是大家尚未了解或察觉到的:

关于租房租约

一般来说,在英国房东或租房中介通常会提供“具有固定时长的”短期保证租房协议(Assured Shorthold Tenancy)。

Tenancy-agreement

Tenancy-agreement

Assured Shorthold Tenancy 需要看租房合同上列出的是多长的“租期”,这段租期的长度一般是一开始租客就跟房东协议好的,比如说是一年、半年的时间。这段租期称为“固定时期(Fixed term)”,意思就是说,租客基本不可以在“固定时期”结束之前就提早结束租约,否则的话房东可以要求租客支付剩下的租金。

不过呢,如果租约当中有“中断条款(Break Clause)”的话,租客便可以根据其规定来“提早结束”租约。 

何谓“中断条款(Break Clause)

中断条款一般指的是,不论是房东或者租客,只要满足了合同上规定的一定居住时长,就可以在固定时期(Fixed term)内,依照合同所列出的规定来“书面通知”对方而提早中断租约。

举个例子: 租客小莎和房东签了一年的租约,但租约中有着6个月的“中断条款”,上面写明只要小莎住满了6个月之后,任一方(房东或租客)想要提前终止租约,必须提前一个月告知对方。

这就表示,虽然小莎最初和房东谈好的租约长达一年,但因为有了“中断条款”的存在,所以小莎只要在该租屋处,租住满了6个月的时间,并在提前一个月告知房东或中介的情况下(必须看合同怎么规定的),就可以选择搬走。即便这个时候小莎尚未住满一年的时间。

至于这个“提前通知”,需要指出的是租客(例如上面的小莎)需要向房东或租房中介来提出,必须看当初双方之间同意的合同内容是怎么规定的。而且需要提前多长的时间来通知对方,也必须遵照合同的规定,并不是一律都只要一个月的时间。

同时,不只租客具有这样的权利,对于房东来说也同样具有按照合同的规定来提前终止租约的权利,当然前提是一切必须遵照合同的规定来走,并且合乎法律的规定。

不过这边需要特别提醒租客们的是:“中断条款”一般是双方在签订租房合同之前,就该事先协议好的。换句话说,租客们如果正打算租住房子,希望自己的租约中可以有“中断条款”的话,应该要事先提出,看看对方是否同意,同意的话在拟定合同的时候就应该包含进去。

而对于租约中没有“中断条款”可是仍想提前终止租约的租客来说,还可以看看自己的合同上是否有着“转租(Assign)”或“分租(Sublet)”条款。如果有这些条款,租客就可以寻找其他人来顶替他或她的租约。在这种情况下,租客必须通知房东,自己想在什么时候搬走,以及自己已经找到新的承租者,要承担自己余下的租期。房东方面,一般是不可以不合理地拒绝转租的许可。

而若是租约中既没有中断条款,也没有转租或分租条款的话,租客想要提前离开,就必须和房东商量了。只有在房东允许租客离开的情况下,租客才可以提前搬走。否则就是违反合同,对方是有权追究租客的违约责任的。

最后还要补充另外一种情况,就是租客如果没有打算提早搬走,而是一直承租到租约到期,并且到期后依旧没有打算搬走。

这种情况下,原本的“固定租期”租约就会变成“周期性”租期租约(Periodic Tenancy)。周期性租期可以是无期限的。

周期性租期开始之后,房东就有权要求加租(因为通常在原本的固定时期(Fixed term)内,房东是不能够任意要求加租的)。当然,租客也可以选择在原本的租约到期后,要求房东或中介签订新的“固定租期租约”,彼此商议好相关的租金金额和租约内容等等。

而若是租客想要在自己的租约到期时搬走的话,也同样需要依照合同里的规定,提前给Notice(告知),比如说提早一个月通知对方。

英国租房须知

英国租房须知

联合租约

还有一种常见情况是几个三五好友一起租房,这时候房东一般会跟租客们签订“联合租约”(Joint Tenancy Agreement)。

联合租约要求(打算一同居住的)租客们一次性地把房子里面所有的房间都承租下来,也就是不以单独房间(一间一间地)各租各的。这种情况下每位租客在这栋/这套房子内都有着一样的权利和责任。如果其中一个租客(同学)想离开,就需要找到新的租客来替代他或她,否则留下来的租客就需要负担离开的这位租客的租金。这种租约的好处在于简化了租约合同,不需要针对每个房间分别签合同。但是也有一定的坏处,因为若是联合租约中的其中一个人违反了合同(例如:没有按时交付房租),其他人也会被视为同样违反了合同。

在这种情况下,如果当事人有意想通过联合租约来租房的话,一定要找到非常了解、非常值得信赖的朋友,以免将来发生不必要的纠纷。

关于租房押金

租客和房东们都必须知道的是,根据英国的法律,房东在收到租客的押金后,必须在收到的30天内,将这笔押金放入政府核准的“押金保护计划(Deposit protection scheme)”中。

Deposit protection scheme

Deposit protection scheme

所谓的“押金保护计划”,便是要求房东或中介将收到的押金,存放在公正的第三方机构。这么一来,无论是房东或者租客,都无法单方面要回押金。这样可以更有效避免房东在租约到期后,自己乱扣租客押金的现象发生,这是英国政府对于租客们的一种法定保障。

在英格兰地区,官方指定的“押金保护计划”有以下: 

  • Deposit Protection Service
  • MyDeposits
  • Tenancy Deposit Scheme

房东在收到租客的押金后,必须在30天内把钱存放进以上的其中一家。也就是说,在这段时间内,租客一般会收到一份“押金存证”(通常是寄给房东,房东签字后,再寄给租客签字;租客签完字寄回给房东,房东再寄回给这些租金保护的机构中,并一起把押金交上去)。

若是租客碰到了不讲理的房东,不愿意依法在一开始就将租客的押金存放进“押金保护计划”当中的话,那么租客是完全可以控告房东的。届时房东不只得面临归还押金给租客,还得赔偿租客相当于押金3倍的赔偿金。

关于租房的维修问题

英国法律规定,房东必须负责修缮租住房中的任何“硬件类”故障,这基本指的就是房子结构类像是:墙面、阶梯、屋顶、窗户、栏杆、大门等,以及水槽、浴缸、马桶和其他浴室/厕所的装置,包含水管和排水沟; 暖气和热水,烟囱和通风设备;电线(线路)等。此外,针对房屋内的“公共/共享区域”,也是房东需要负责的范围,例如:门廊,共用的楼梯和厨房等。

所以说,租客们一旦发现有任何这些故障的地方,基本都是可以要求房东进行修缮的。而对于房子内其他部分的修缮问题,租客可以仔细看看合同内容,看看房东是否还有负责其他的如:冰箱,洗衣机和烤箱等的修缮。

除了以上,房东还需要保证出租房是符合出租房的健康和安全标准的(HHSRS,也就是Health and safety standards for rented homes)。也就是房东必须保证该出租房不可以对租客带来身心健康或安全上的危害。如果会造成危害就是不符合标准。

而如果不符合标准就是不合法的,租客可以对此采取行动的。如果租客发现所租住的房子内有任何不达标准的地方,可以先告知房东处理;要是房东耍赖,租客接着还能通报给所属的地方政府,让地方政府来协助采取行动。

签署合同和入住

租客在签下合同前,必须仔细阅读合同中的内容,看看里面有没有哪些感到不合理的地方,并应该及时向房东或中介反映。

仔细阅读合同也能够避免一些意料之外的费用。比如说:合同里面可能会写着租客如果挪动了屋里的家具,在退房时是需要挪回原位的,否则就会被扣钱。

曾经就有朋友没有看清楚合同里写的,结果把房东的梯子从原本的楼梯下方,挪到了储物间,在退房时被罚了40镑。这听起来或许很奇葩,但却确实是没有看清楚合同就签约,签约后又不晓得要遵守所造成的。

另外,在租客准备要入住,和房东或中介交接房子、拿钥匙时,租客应该要和房东或者负责的中介一起清点房子里的设备、物品,以及他们的新旧等状况。并且,租客应该要在当下拍照存证。拍得越多,记录得越详细,自然是越好的。这些都可以做为以后要退房时的证据(万一有纠纷的话),能够更好地保护租客的押金在之后尽量不被扣除。特别是在入住检查时,租客就发现有哪些东西是故障的、不好用的话,更是需要特别记录留证,避免退房时房东把账记到了租客头上。

关于禁收租房中介费

根据《2019年租客费用法》的规定,目前只要在2019年6月1日当天或之后所签订的新租约合同,房东和中介基本都不能够再以各种名义来向租客收取“租房中介费”。

同时,如果出租房的“年租金”少于50,000镑的情况下,房东或中介最多只能向租客收取5周的押金;而在年租金为50,000镑或以上的情况下,最多也只能收取6周的押金。这表示,房东或中介不能随意要求租客支付:入住检查(Inventory)、迁出检查(Check-out)、看房费用(Viewing Fee),拟定租房合同过程中的租客背景调查(Reference Check)、信用调查(Credit Check)、担保人费用(Guarantor Fee)以及其他相关的行政、文书处理等的费用。

房东可以随意驱逐租客吗

另外,有些租客在不了解的情况下,会以为房子既然是房东的,那么房东想要怎么样就能怎么样的。这种想法实际是不正确的。因为英国的法律很明确地保护了租客在租住房子的权利,就是为了保护租客,避免房东们乱来。

房东除了一切都必须按照合同来之外,就算房子之后想要收回去了,也不能随意地把租客的东西直接丢掉和将房子的门锁换掉而赶走租客,不让租客进入出租房。

房东除了必须依法给予租客足够时间的提前通知(Notice)之外,就算租客最后不愿意搬出去,房东也得向法院申请到驱逐令,才能够驱赶租客的。

一般来说,如果租客并没有犯下任何过错(例如拖欠租金、破坏房子、骚扰邻居等等),而房东只是单纯想要把房子给收回来的话,必须提前给予租客至少两个月的通知,并且必须等待原本签订的租约到期,才能够给予通知要求租客搬走的。

房东可以随时来查房吗

同时,英国法律保障租客拥有安静享受房屋的权利,租客可以保有自己隐私并不受打扰。意思是房东不能无理地随意拜访租客的房子,也不能一声不响地随便闯入(即便房东拥有该房子)。如果房东有合理的理由要进入房屋,像是检查屋内系统或修缮,那也必须提前给租客至少24小时的通知,除非是有紧急的情况。取得租客的同意后,还需要在合理的时间才能够进入房屋。

比如房东如果要求三更半夜检查房子,就是一种不合理的做法;或者房东如果试图要在租房合同里写着“房东有进入出租房的权利”,那么也是一种触犯法律的做法。

房东在没有取得租客同意的情况下就进入出租房内,房东就是触犯了骚扰罪。除非房东持有法院强制令,上面写明房东可以进入出租房内,否则一般情况下,房东是不能随意出入出租房的。

以上就是我们今天为大家总结的一些在英国需要租房子的注意事项。