今天我跟大家聊聊英国房产投资的所有权属于个人还是公司所可能涉及的税种。不过事先声明,这里我只是提供一些相关的信息以方便大家可以进一步了解而不是具体的建议。每个人具体情况不一样,如有需要建议咨询房产相关的税务专家。

House-Property-Income-and-Taxes

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以投资英格兰的房产为角度,投资一般的房子可能牵涉到哪些税呢?

看具体是通过个人还是公司来投资,可能涉及的税有 SDLT(Stamp Duty Land Tax)、个人收入所得税、资本利得税(CGT)、公司税、遗产税(IHT)。 

SDLT(Stamp Duty Land Tax)查询链接:https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax

个人收入所得税查询链接:https://www.gov.uk/income-tax-rates

资本利得税(CGT)查询链接:https://www.gov.uk/capital-gains-tax/rates

公司税档查询链接: https://www.gov.uk/government/publications/rates-and-allowances-corporation-tax

遗产税(IHT)查询链接: https://www.gov.uk/inheritance-tax

我打算通过分析三种常见的投资方式让大家有一个更直观的了解。

投资旧房改造,然后直接转卖赚取利润

这个可以看成短期投资,因此暂时不考虑可能的租金收入相关的税收以及可能的遗产税的影响。

1. 通过个人投资

购买时,需要支付相应的Stamp Duty Land Tax。

出售后如果赚取利润,则牵涉到个人所得税。利润涉及的税当成所得税来收,如果利润税收入落到20% 个人收入税档就按20% 来,但是更多的时候,利润很可能让你落到40%个人收入所得税档。

当然,个人投资者看是否是UK Residents 等有可能有£12.5k的Personal Allowance。如果是合买,还需要再进一步分解。

2. 通过公司投资

购买时,如果房子的价值超过£500k,SDLT的税率是15%。如果房子价值在£40k到£500k之间的,SDLT是3%。

出售后赚取利润,按公司税交,一般是19%。当然还得分具体利润的有多少,交的税率也不同。2020年4月1号以后还会更低一点。

如果个人从公司提取钱,那么个人也将面临相应的个人所得税。

如果关掉公司,公司多余的Capital可能还得交税。

3. 需要注意的情况

通过个人投资,如果旧房改造后,没有直接卖出,而是先短期出租,过一小段时间后再卖出,就有可能直接当成资本利得税来收而不是收入所得税。以上的分析不考虑这种情况。

通过公司来购买,如果需要新设立的公司进行贷款,可能很难贷到款或者利率高,或者需要某种担保。 

投资楼花(Off Plan),且以Completion前转手为目标

这个也可以看成短期投资,因此暂时不考虑可能的租金收入相关的税收以及可能的遗产税的影响。 

1. 通过个人投资

楼花出售后如果赚取利润涉及到资本利得税(CGT)。根据投资者者所在的收入税档交的资本利得税也不同,比如20% 个人收入税档,交 18% ;而40%的个人收入所得税档,交28%的CGT。 根据自身的情况,还有可能有£12k的个人CGT Free Allowance。

如果合买,可能还可以同时利用个人的CGT Free Allowance。

2. 通过公司投资

出售后赚取利润,按公司税交,一般是19%。当然还得分具体利润的有多少,交的税率也不同。2020年4月1号以后还会更低一点。

如果个人从公司提取钱,可能面临个人收入所得税等。

如果关掉公司,公司多余的Capital可能还得交税。

3. 需要注意的情况

通过个人投资,楼花出售后如果是损失,这个损失不能用来抵消其他投资收入利润的资本利得税。

如果是通过公司来买,如果是新设立的公司,可能很难贷到款或者利率高,或者需要某种担保。

万一在Completion 前没卖出而需要自己先买下来。还可能牵涉到SDLT。通过个人投资的话,SDLT 看是第一套还是非第一套。如果是第一套自住房,且自己住在里面以及住了多久,有可能有100% Private Residence Relief, 免CGT 用的。如果不是第一套,则是要交相应的SDLT。如果是通过公司购买,如果房子的价值超过£500k,SDLT的税率是15%。如果房子价值在£40k到£500k之间的,SDLT是3%。

投资出租型房产,以长期出租为目的型的投资

1. 通过个人投资

购买时,需要付Stamp Duty Land Tax。

出租后,租金按个人所得税来收。如果个人还有每月的薪水收入,则加到一起来计算。很多时候,很大可能将自己的收入推高到40% 个人收入税档。当然如果夫妻之间有一方收入较低的话,也可以通过收入低的那一方的名义来购买。从收入税的角度是有利的,但是还是得综合考虑其他状况再做决定,比如收入低的那方资金来源证明等等。当然,个人投资者看是否是UK Residents 等有可能有£12.5k的Personal Allowance。如果是合买,还需要再进一步分解。

2020年4月份以后,个人投资者将不能再把房贷的利息作为费用。对具体限制条款感兴趣的可进一步阅读以下信息: https://www.gov.uk/guidance

如果到时将所投资的房产作为遗产留给子孙后代,那么可能牵涉到遗产税。遗产税的比例大家都知道,超过额度,就是40%。除非你提前做好规划。

2. 通过公司投资

租金收入,按公司税交,一般是19%。当然还得分具体利润的有多少,交的税率也不同。2020年4月1号以后还会更低一点。

如果个人从公司提取钱,那么个人也将面临相应的个人所得税。

如果关掉公司,公司多余的Capital可能还得交税。

遗产税:通过公司名字名义持有房产的话,如果将来牵涉到遗产税的问题,相比较通过个人方式购买的房产,将会有更多种形式的的避税手段可以操作。

3. 需要注意的情况

如果是通过公司来买,如果是新设立的公司,可能很难贷到款或者利率高,或者需要某种担保。

购买时,如果房子的价值超过£500k,SDLT的税率是15%。如果房子价值在£40k到£500k之间的,SDLT是3%。

以上单纯从税的角度进行分析,但在涉及具体情况的时候,还得把其他情况考虑进去比如公司的设立,每年的报税等,请相关会计人员操作涉及的费用,比如自身情况不同,是否是UK Resident 能获得的Relief/Allowance 也不同,比如打算长期投资还是短期投资,需要纳入考虑的因素也不同。所以很可惜没有简单的哪个省税就选哪种进行投资的一刀切的选择。

原文作者:Judi姚钰蓥